실물경기가 회복세를 보이고 있음에도 불구하고 부동산 시장이 위축세를 보이며 대세 하락의 가능성이 제기되고 있다. 부동산 시장의 지속적인 위축은 금융시장뿐 아니라 실물경제에도 커다란 부담으로 작용할 가능성이 높다.

특히 최근 거래량 급감에 따른 소비자 후생 감소액이 최소 15조 7,000억원으로 추정되는 등 거래위축으로 인한 경제적 손실도 크게 나타나고 있다. 따라서 현 부동산 시장의 위축이 대세하락으로 이어질지 여부를 다각적으로 검토하고 거래 활성화를 위한 대책을 적극적으로 마련할 필요가 있다.



가격조정, 인구구조, 불안심리, 주택담보대출 등의 요인을 종합적으로 점검한결과 부동산 시장의 대세 하락 가능성은 낮을 것으로 보인다.

가격조정: 추가적인 가격조정의 가능성이 낮다. 글로벌 금융위기 시 선진국에 비해 가격조정 폭이 작았던 것은 위기 이전부터 시행된 대출규제 때문으로 향후에도 가격조정에 따른 하락압력은 크지 않을 것이다.

인구구조: 베이비 붐 세대 은퇴와 인구감소에 따른 수요위축의 가능성이 적다. 노후세대의 주택 보유에 대한 니즈가 높고 주택수요의 기본 단위인 가구 수가 지속적으로 증가하고 있기 때문이다.

불안심리: 심리불안으로 부동산 가격이 하락하지는 않을 것이다. 추가하락에 대한 기대심리가 있지만, 여전히 자가보유비율이 낮아 잠재적 수요기반이 존재하고 있다.

주택담보대출: 현재로서는 부실화 위험이 높지 않다. 대출자산이 건전하고 이자 지급부담도 크지 않아 주택담보대출의 부실화가 주택가격 하락을 초래할 가능성이 낮다. 다만 중장기적으로는 변동금리 대출 비중이 높아 금리상승 시 이자부담 증가 등 잠재적 리스크 요인은 존재한다.

부동산 시장의 대세 하락 가능성은 없지만 주택담보대출의 부실을 초래할 위험과 시장 내 불안심리가 상존하고 있다. 따라서 향후 정부는 부동산 시장의 안정을유지하는 한편 거래 활성화와 시장 불안감 해소를 위한 대책을 마련해야 한다.

거래 활성화를 위해 다주택 보유자에 대한 양도세 중과 폐지로 재고 주택시장의 유동성을 높여야 한다.

시장 불안감을 해소하기 위한 대책으로 부동산 간접투자상품을 확대하여 가계자산의 부동산 편중을 완화해야 한다. 또한 낮은 자가보유율에 따른 주택수요에 대응하여 보금자리주택을 지속적으로 공급할 필요가 있다. 특히 인구구조 변화와 베이비 붐 세대의 은퇴 등에 대비하여 주택연금을 활성화해야 한다.

금리인상 등 시장변화에 효과적으로 대응하기 위해 ltv와dti 등 대출규제는 유지하되, 비대출규제(세제, 분양가 및 재건축 규제 등)를 완화해야 한다. 또한 실거래가 정착을 통해 시장의 투명성을 높여야 할 것이다.

Ⅰ. 부동산 시장의 위축과 거래량 감소

실물경기 회복에도 불구하고 부동산 시장은 위축세

정부의 적극적인 경기부양과 주력 수출품목의 선전 등으로 실물경기가 빠르게 회복되고 있으나 부동산 시장은 회복이 지연. 실물경기는 2010년 2/4분기 경제성장률이 전년동기 대비 7.2% 상승하는 등 회복세가 지속. 실물경기 개선에도 불구하고 부동산 가격은 여전히 하락세. 2009년 말부터 아파트 및 토지 가격의 상승률이 둔화되어 아파트의 경우 2010년 6월 전월 대비 마이너스로 전환

주택가격이 하락하는 가운데 아파트 거래량이 감소하고, 미분양 주택의 적체 현상도 지속. 최근 아파트 거래량(2010년 7월)은 2009년 10월 이후 거의 최저 수준. 2010년 7월 서울 아파트 거래량은 2009년 말 대비 43%나 감소한 2,203건에 불과. 전국 미분양 주택은 2010년 7월 현재 10만 6,000호가 적체되어 있고, 준공 후 미분양 비중도 47.4%로 1998년 외환위기 이후 최고 수준

정부는 부동산 시장 위축에 대응하여 2010년 8월 29일 ‘8·29 대책’을 발표했지만 아직 시장불안이 해소되지 못하고 있는 상황. 2008년 6월부터 2009년 3월까지는 경기활성화 대책을 추진하다가 2009년 7월부터 10월까지는 대출규제를 강화. 정부는 2009년 하반기부터 대두된 주택시장 침체에 대처하기 위해 2010년 4월 대책을 마련했으나 미분양 주택의 소폭 해소에 그침

‘8·29 대책’은 수요진작책과 그동안 금기시되었던 대출규제 완화까지 포함한 다소 진일보한 대책. 그러나 부동산 시장 위축(가격하락, 거래감소)을 해소하기에는 미흡해 한시적, 보완적 성격이 강하다는 평가. 실수요자 중심의 거래 정상화 지원을 도모하고 있지만 대출규제완화, 세제 및 자금 지원 등이 제한적 범위 내에서만 시행

거래량 급감에 따른 경제적 비용은 최소 15조 7,000억원

부동산 거래량 감소로 소비자 후생이 감소하여 경제적 비용이 발생. 2009년 10월∼2010년 7월 사이 거래량 급감에 따른 경제적 비용은 최소 15조 7,000억원으로 추산. 2009년 10월 거래량으로 추정한 소비자 후생은 23조 8,000억원에서 2010년 7월 8조 1,000억원으로 감소

부동산 시장이 장기 침체될 경우 금융부실 확대, 실물경제 부진 등을 초래. 부동산 시장이 장기 위축되면 자산가격 하락(자산 디플레이션)과 금융부실이 발생하고 소비가 급랭해 경제에 커다란 부담으로 작용

따라서 현 시점에서 부동산 시장 위축이 대세 하락으로 이어질 가능성을 다각적으로 검토하고 거래 활성화를 위한 정부역할을 재조명할 필요

Ⅱ. 부동산 시장의 대세 하락 가능성 점검

1. 점검 요인

향후 부동산 시장의 대세 하락 가능성을 가늠하기 위해 가격조정, 인구구조, 불안심리, 주택담보대출 등의 요인을 점검

가격조정
- 금융위기를 겪는 과정에서 미국이나 영국 등 선진국에 비해 주택가격 조정이 미흡해 추가적인 가격하락이 발생할 소지

인구구조
- 베이비 붐 세대의 은퇴와 인구감소가 본격화될 경우 주택가격하락 압력이 높아질 우려

불안심리
- 수요 측면에서 부동산 가격이 더 떨어질 것이라는 기대심리가 실제 가격하락을 촉발할 가능성

주택담보대출
- 부동산 시장의 위축에도 불구하고 주택담보대출이 증가함으로써 가계부실 확대로 인한 부동산 매도로 가격이 하락할 소지

(1) 가격조정

포인트 ①: 추가적인 가격조정은 크지 않을 전망

▶ 쟁점: 금융위기 시 선진국에 비해 상대적으로 가격조정 폭이 작았다는 이유만으로 가격급락의 우려가 제기
▶ 평가: 금융위기 이전부터 시행된 대출규제의 실효성으로 대출 부실화 위험이 현저히 감소하여 금융위기 시 부동산 가격급락은 나타나지 않았으며 향후에도 가격급락 가능성은 희박

선진국에 비해 가격조정 폭이 작아 가격급락을 우려

글로벌 금융위기 시 한국 부동산 가격의 조정 폭이 크지 않아 추가 하락에 대한 우려가 제기되고 있는 실정. 서브프라임 사태로 촉발된 글로벌 금융위기로 미국과 영국의 부동산가격이 큰 폭으로 하락. 2008년 3/4분기 대비 2009년 2/4분기 하락 폭: -3.8%(미국),-9.5%(영국). 반면, 한국의 부동산 가격은 2008년 3/4분기 대비 1.7%(2009년 2/4분기)하락한 후 빠르게 회복

대출규제의 실효성이 향후 가격 안정화에 기여

한국은 엄격한 대출규제 때문에 다른 선진국에 비해 글로벌 금융위기에 따른 주택가격 변동이 상대적으로 작았음. 주택담보대출의 ltv(loan-to-value, 담보인정비율)를 대출만기 및 지역에 따라 40∼60%로 제한함으로써 주택구입 시 자기부담비율이 상승. 미국(74.9%) 및 영국(79.8%)의 ltv 비율과 비교했을 때 20∼30%p이상 낮은 수준. 미국 주택가격의 가파른 상승과 거품붕괴의 주요 원인은 자기부담비율을 0%까지 낮춘 모기지 대출상품이라는 것이 중론

현 대출규제가 주택시장 참가자를 효과적으로 선별하는 기능을 수행해 향후 주택가격 안정에도 기여할 전망. 현행 ltv, dti(debt-to-income, 총부채상환비율) 등의 대출규제는 부동산구매능력과 대출상환능력을 충분히 갖춘 사람을 선별하는 기능을 수행. 위험대출군(한계 대출자)에 대해 과도한 대출이 이루어지면 금리인상이나 소득감소 등으로 대출금 상환부담이 높아질 경우 부동산매도와 가격폭락을 촉발. 실제로 2010년 8월 현재 한국의 주택담보대출 연체율이 0.64%로 미국(10.2%, 2009년 4/4분기)보다 현저히 낮은 수준

(2) 인구구조

포인트 ②: 가구 수 증가와 베이비 붐 세대의 주택보유 지속으로 부동산 수요 유지

▶ 쟁점: 베이비 붐 세대의 은퇴로 주택처분이 급증하고 인구감소로 부동산 수요가 위축되어 침체가 장기화
▶ 평가: 노후세대의 주택보유에 대한 니즈가 높고 주택수요의 기본 단위인 가구 수가 지속적으로 증가하기 때문에 수요위축 가능성이 낮음

베이비 붐 세대 은퇴 및 인구감소가 주택수요를 위축할 소지

은퇴하는 베이비 붐 세대가 노후소득 확보를 위해 주택을 대량으로 처분하면서 주택가격의 하락을 초래할 것이라는 전망이 제기. 베이비 붐 세대의 대량퇴직은 앞으로 20년 동안 지속될 예정이며 2020년부터는 자녀 세대인 제2차 베이비 붐 세대도 은퇴대열에 합류. 2009년 현재 베이비 붐 세대는 713만명(이 중 취업자는 549만명)이며 약 73%가 주택을 보유

한국의 베이비 붐 세대는 노후를 대비한 보유자산이 상대적으로 부족하고, 연금이 은퇴 이후의 소득을 대체하지 못하는 실정. 총 자산은 전체 가구 평균보다 약 10% 많은 3억 1,000만원 수준으로 미국(약 80만달러)이나 일본(약 5,556만엔)보다 적은 편. 연금소득대체율(연금소득/은퇴 전 소득)은 42.1%(남성 기준)로 oecd 평균인 59.0%에 비해 낮음

저출산으로 인구가 감소하면서 주택수요도 감소할 것이라는 예측이 제기. 총인구는 2018년 4,934만명을 정점으로 마이너스 성장에 진입, 2030년에는 4,863만명으로 감소할 전망

고령층의 주택보유 선호와 가구 수 증가로 수요위축 가능성은 제한적

베이비 붐 세대의 대량은퇴가 주택경기를 위축시킬 가능성은 낮을 것으로 판단. 부동산은 노후 안전장치, 풍요의 상징, 자녀상속 등의 가치를 지닌 주요 자산으로 60세 이후에도 지속 보유할 것으로 예상

·연령별 주택 보유율(2006년): 69%(40대), 81%(50대), 77%(60대 이상)

2007년 도입된 주택연금(역모기지) 가입 건수가 큰 폭으로 증가하는 등 부동산을 처분하기보다는 노후 생활자금의 밑천으로 활용

·2008년 695건(8,633억원)→ 2009년 1,124건(1조 7,474억원)

베이비 붐 세대 중 유동성 제약이 발생했을 때 주택을 처분할 가능성이 높은 가구 비율은 6.9%로 추정

총인구는 감소하나 주택수요의 기본단위인 가구 수는 증가 추세. 주택의 실질적인 수요자인 가구 수는 1∼2인 가구를 중심으로 2010∼2030년간 지속적으로 증가할 전망

·가구 수: 1,715만(2010년)→ 1,901만(2020년)→ 1,987만(2030년)
·1∼2인 가구 비중: 43.4%(2010년)→ 47.1%(2020년)→ 51.8%(2030년)

(3) 불안심리

포인트 ③: 심리불안으로 인해 가격이 하락하지는 않을 전망

▶ 쟁점: 가격 추가하락에 대한 기대심리가 수요를 억제하고 처분 물량을 증가시켜 부동산 시장의 침체를 장기화할 우려
▶ 판단: 자가보유비율이 낮아 잠재적 수요기반이 존재하기 때문에 가격하락에 대한 기대심리가 부동산 시장 전반의 위축을 초래하지 않을 것으로 예상

가격하락에 대한 기대가 확산

최근 부동산 가격의 추가 하락 기대가 확산되며 침체 장기화 가능성이 제기. 실물경기 회복과 저금리에도 불구하고 부동산 가격 하락세가 지속. 가격상승을 주도해온 강남 지역에서의 아파트 거래 위축은 가격하락 지속에 대한 기대심리의 표출. 가격하락에 대한 기대심리가 확산되면 수요자의 시장참여 동기가 낮아져 시장침체가 장기화될 가능성. 실제로 한국은행의 주택·상가 가치전망 csi(전국 기준)가 2009년 9월112에서 2010년 8월 94로 11개월 연속 하락

가계자산 구조가 부동산에 집중되어 있어 가격하락이 예상되는 경우 과민반응 때문에 가격불안을 확대 재생산할 우려. 한국의 부동산 자산 비중은 77%로 미국(36%)에 비해 2배 이상

기대심리 악화로 부동산 가격이 급락할 가능성은 낮다

한국은 선진국에 비해 주택 자가보유율이 낮아 잠재적 수요가 존재하기 때문에 주택가격의 지속적 하락이 제한적. 무주택자의 경우, 추가적인 가격하락에 대한 기대는 있으나 주택가격이 낮아졌다는 인식이 확산되면 실수요로 전환. 2005년 한국의 자가보유비율은 55.6%로 세계 주요국 중 최저 수준

최근 기대심리가 다소 악화되고 있으나 외환위기 당시는 물론 이전가격하락기에 비해서도 기대심리 하락 폭이 크지 않은 실정. 부동산 가격이 큰 폭으로 하락했던 외환위기 당시에는 부동산 시장에 대한 기대심리가 큰 폭으로 하락한 후 가격이 급락. 한국은행 부동산 구매계획 csi는 1997년 1/4분기 20에서 1998년1/4분기 8로 급락. 외환위기 당시와는 달리 현재는 대량실직에 따른 소득감소, 고금리에 따른 대출금 상환부담, 유동성 확보를 위한 부동산 매도 등의 행태가 나타나지 않아 기대심리의 하락 폭이 상대적으로 작음

(4) 주택담보대출

포인트 : 주택담보대출 부실 위험은 높지 않으나 잠재적 리스크는 존재

▶ 쟁점: 가계채무부담 확대가 주택처분 증가, 주택가격의 추가적 하락, 금융 부실로 이어질 것이라 우려
▶ 평가: 대출자산 건전성 개선, 이자 지급부담 완화 등으로 주택담보대출 리스크는 하락할 것임. 단, 중장기적으로는 변동금리 대출 비중이 높아 금리상승 시 이자부담 증가 위험 등 잠재적 리스크 요인이 존재

주택경기 부진에도 불구하고 가계의 주택담보대출은 크게 증가

주택담보대출이 꾸준히 증가하면서 가계의 채무상환부담 확대에 따른 주택처분 및 주택가격의 추가적 하락과 금융부실 발생에 대한 우려가 제기. 부동산 거래량 감소에도 불구하고 예금은행의 가계 주택담보대출은 주택가격 급등기(2005∼2006년)와 유사한 속도로 확대. 가계 주택담보대출은 2009년 중 24조 5,400억원이 늘어났고, 2010년1∼7월에도 11조 1,842억원이 증가. 이는 주택가격 급등기인 2005년과 2006년 주택담보대출 증가분(각각21조원, 26조 8,796억원)에 버금가는 수준

대규모 채무불이행 발생 가능성은 낮으나, 위험요인은 상존

현재 주택담보대출의 ltv가 낮은 데다, 가계의 채무상환부담도 낮기 때문에 단기적으로는 부실화 위험이 제한적- 지속적인 주택담보대출 규제로 평균 ltv가 하락해 대출건전성이 개선. 2009년 주택담보대출의 평균 ltv는 34.5%로 전년보다 1.5%p 하락했고, ltv 50% 이상인 대출 비중도 16.6%로 전년보다 2.2%p나 하락. ‘8·29 부동산대책’에서는 dti 규제를 한시적으로 완화했으나, ltv 등 가계 주택담보대출에 대한 건전성 규제는 지속. 또한 부채증가에도 불구하고 위기 시점의 대폭적인 금리인하로 가계의 이자지급 부담은 2008년 4/4분기를 정점으로 크게 축소. 2010년 2/4분기 가계 주택담보대출의 이자 지급부담 추정액은 전분기보다 5,163억원 줄어든 3조 2,917억원으로 2분기 연속 축소

하지만 중장기적으로는 주택담보대출 만기구조의 단기화, 높은 변동금리대출 비중 등의 위험 요인이 잔존. 주택담보대출의 만기가 짧아지고 분할상환방식 비중도 줄어들고 있어주택담보대출의 잠재적 리스크가 상승. 2009년 8월 말 평균 약정만기는 13.8년으로 2008년 말(14.3년)보다 단축. 분할상환방식 비중은 동 기간 중 61.2%에서 57.7%로 하락. 또한 주택담보대출 중 변동금리대출 비중이 2009년 8월 말 현재92.7%로 크게 높아 금리상승에 따른 이자부담 증대 위험도 여전

2. 종합평가 및 전망

부동산 시장의 대세 하락 가능성은 낮을 것으로 판단

대출규제의 효과, 가구 수 증가와 낮은 자가보유율 등 잠재 수요의 존재로 향후 부동산 경기가 급락하거나 장기 부진에 빠질 우려는 작을 것으로 판단

Ⅲ. 정책적 시사점

부동산 시장의 안정을 유도

정부는 부동산 경기가 급락이나 급등 없이 안정을 유지하도록 하는 한편, 저소득층에 대한 주거안정을 도모하는 데 주력, 대세 하락의 가능성은 없지만 주택담보대출의 부실화 우려가 있으며, 시장 내 불안심리가 상존하기 때문에 이에 대한 대응책을 마련할 필요, 부동산 시장이 안정되려면 가격안정뿐 아니라 거래활성화가 이루어져야하기 때문에 종합적인 정책 마련이 요구. 향후 정책방향은 거래 활성화에 초점을 두고 시장 불안감 해소와시장변화에 대한 능동적 대응책을 동시에 마련하는 데 주력. 출구전략을 앞두고 있어 정책 선택의 폭이 좁기 때문에 정책조합(policy mix)을 통해 실효성을 제고하는 데 역점

양도세 중과 폐지로 재고 주택시장의 거래 활성화를 유도

부동산 시장이 실물경기에 미치는 영향을 고려할 때 거래 활성화가 중요. 지속적인 거래부진은 가계소비 위축, 주거이동성 제약, 지방세 감소, 주택공급 감소 등으로 이어져 시장기능의 약화와 실물경기 부진을 초래. 가계소비 함수를 추정한 결과 거래량과 가계소비 간의 유의성이 높아 거래량의 부진은 가계소비를 위축시킬 우려. 거래세(취등록세)가 지방세에서 차지하는 비중이 40% 내외에 달하기 때문에 거래위축은 지방경제 활성화에도 걸림돌로 작용. 다만 거래량과 가격 간의 상관성이 높기 때문에 거래 활성화 대책을 추진하는 한편, 가격안정을 고려한 보완책을 동시에 추진

거래활성화를 위해서는 다주택자의 양도소득세 중과세를 폐지하여 신규 주택시장이 아닌 재고 주택시장 중심의 거래 기능을 회복할 필요. 기존 정책은 미분양 해소에 중점을 두었기 때문에 실질적인 거래 활성화유도에는 미흡. 거래 활성화를 위해서는 재고주택의 유통속도를 높이는 것이 중요

양도소득세는 부동산 관련 세금 중 세율이 높은 편에 속해 주택 거래에 큰 영향. 양도소득세 중과는 양도차익이 큰 주택일수록 처분시기를 지연시켜 주택공급을 왜곡. 따라서 다주택 보유자의 양도세 중과를 폐지함으로써 재고 주택시장의거래 활성화를 유도. 매입 임대사업자의 대상과 기준을 낮추어(서울 포함, 2호 이상) 재고주택시장에서의 거래 활성화 및 저소득층의 주거안정을 동시 달성

중장기적으로는 양도세제의 시장왜곡 현상을 해소하기 위해 복잡한세제를 단순화하고 일반소득과 함께 종합과세하는 방안을 검토. 가구의 경상소득과 (미실현)양도차익의 규모 간 상관관계는 낮은 편

보금자리주택의 공급 확대와 주택연금 활성화 등으로 불안심리 해소

양호한 입지와 저렴한 가격의 ‘보금자리주택’ 공급을 지속함으로써 실수요자에게 부동산 가격안정에 대한 신뢰를 제공. 보금자리주택의 공급은 인위적으로 줄이지 말고 예정대로 추진. 단, 분양가 상한제, 재건축 규제 등 민간의 주택투자 관련 규제를 완화해 민간 부문의 원활한 주택공급을 유도

인구구조 변화와 베이비 부머의 은퇴 등에 대응해 주택연금 활성화, 중소형 주택의 공급 확대 등을 추진. 향후 1∼2인 가구의 비중이 높아진다고 해서 지나치게 소형 위주로 주택을 공급하기보다는 중대형과의 균형을 유지하는 것이 바람직. 소득이 증가할수록 1인당 주거 면적이 늘어나기 때문에 이에 부응하는 대책을 마련할 필요. 1인당 주거면적: 17.2㎡(1995년)→ 20.2㎡(2000년)→ 22.8㎡(2005년). 조기 은퇴자나 고령자의 경제적 어려움을 완화하기 위해 현 주택연금가입 기준을 점진적으로 완화하는 방안도 고려. 현 주택연금은 1가구 1주택과 시가 9억원 이상, 부부가 모두 만 60세 이상이 되어야만 가입이 가능

부동산 간접투자(리츠, 부동산 펀드 등)를 확대하여 가계자산의 부동산편중을 완화함으로써 부동산 시장에 대한 과도한 관심을 점진적으로 해소. 부동산에 편중된 가계자산 구조는 심리적 불안감을 확대하여 부동산시장의 과민반응을 유발하기 때문에 이에 대한 개선책 마련이 필요. 부동산에 대한 간접투자 기회를 넓혀 시장의 투명성을 높이면서 가계자산에 대한 부동산 비중을 낮추도록 유도

대출규제 유지, 시장의 투명성 제고 등으로 시장의 건전성 확보

대출규제의 실효성을 높이고 부동산 시장의 투명성을 높여 잠재적인 부실리스크를 사전에 차단함으로써 금리인상 등의 시장변화에 대응해야 함. 일정 수준의 대출규제(ltv, dti)를 유지함으로써 금융시장의 안전성을 높이고, 그 외의 비대출규제는 완화하여 거래 정상화를 도모. ‘8·29 대책’의 한시적 대출규제 완화(dti 폐지)는 예정대로 종료하되, 수요진작과 거래 활성화에 필요한 세제감면, 분양가 규제, 재건축규제 등의 비대출규제는 과감히 완화. 지나치게 높은 변동금리부대출 비중을 낮추고 주택담보대출의 만기구조를 장기화

부동산 실거래가 신고제를 정착시켜 시장 투명성을 지속적으로 높여나가는 것이 중요. 부동산 시장의 투명성이 높아야 정부 정책의 실효성이 극대화되고 궁극적으로 시장 안정을 기대할 수 있음. 특히 부동산 거래의 자금흐름을 투명하게 파악함으로써 가수요나 탈법적인 수요를 차단 [박재룡 수석연구원]