‘민간 건축 경기 침체의 문제점과 대응 방안’
‘민간 건축 경기 침체의 문제점과 대응 방안’
  • 박광원 기자
  • 승인 2009.11.26 12:10
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최근 전반적인 건설업 경기는 정부의 토목건설 발주 확대로 나쁘지 않은 상황이다. 건설 경기의 현황을 나타내주는 건설기성액 증감률로 건설 경기를 살펴보면 전체 건설기성액증감률은 2007년 6.6%에서 2008년 4.7%, 2009년 1~9월에도 전년동기대비 3.4%로 증가세를 유지하고 있다.

그러나 건설업중 토목건설 경기는 호조를 보이고 있는 반면 주택부문을 포함하고 있는 건축건설 경기는 침체를 지속하고 있다. 토목부문의 건설기성액은 2009년 1~9월중 전년동기대비 19.7% 증가세를 보이는 반면, 건축부문의 건설기성액은 같은 기간 5.2%의 감소세를 기록하고 있다. 특히 건축 부문에 포함되어 있는 주택부문(주거용 건축건설) 건설기성액은 같은 기간 9.5%나 감소하였다. 외환위기 이후인 1999~2008년 주거용 건축 부문의 명목 건설기성액 증감률이 연평균 8%를 상회했던 점을 고려해 본다면 최근 주택경기 침체가 심각한 수준임을 알 수 있다.

또한 향후 건축건설 경기를 예고해 주는 건축부문 건설수주도 큰 폭의 감소세가 지속되고 있어 단기간 내 경기 회복이 어려워 보인다. 건설업중 토목부문 건설수주액은 2009년 1~9월중 전년동기대비 67.9% 증가한 반면, 건축부문 건설수주액은 같은 기간 33.6%의 감소하였다. 특히 주택부문 건설수주액의 경우 31.4%의 감소율을 기록하고 있는데, 이중에서 공공주택부문 건설수주액은 1.6% 감소에 그친 반면 민간주택부문 건설수주액은 36.9%나 감소하였다.

주택 경기 침체는 첫째, 그동안의 부동산 시장 호황으로 주택 시장에 과잉공급이 이루어졌기 때문으로 판단된다. 부동산 경기가 호황을 보이던 2001~2006년 이전까지 전국 미분양 주택수는 10만호를 하회하였다. 그러나 부동산 경기가 위축되면서 전국의 미분양주택수는 2008년말 16만 6,000호에 이르렀으며 2009년 9월 현재에도 약 12만 6,000호 수준을 유지하고 있다. 특히 미분양 주택 문제는 민간·비수도권에 집중되는 경향을 나타내고 있는데, 2009년 9월 현재 민간 주택 미분양수는 전체 미분양수의 거의 대부분을 차지하고 있으며, 수도권 주택 미분양수가 2.1만호 비수도권 주택 미분양수가 10.5만호에 달하고 있다.

둘째, 부동산 대출 규제 정책에 따른 가계 유동성 제약이 부동산 시장의 수요를 위축시켰을 것으로 추정된다. 정부가 부동산 시장 투기 억제를 위해 dti, ltv 등 부동산 관련 대출 규제 정책을 강화하면서 금융권의 부동산 관련 대출이 위축되는 결과를 가져왔다. 예금은행의 가계대출중에서 주택대출이 차지하는 비중은 2007년 1/4분기에 69.9%에서 2008년 4/4분기에 65.6%로 지속 하락한 바 있다.

셋째, 서브프라임발 실물 경제의 침체에 따른 가계의 소득 여건 악화도 시장 수요 위축의 간접적 원인으로 작용하였다고 생각된다. 실제로 국내 가계의 실질소득 증감률은 2008년 3/4분기에 1.5%에서 2008년 4/4분기에 -0.7%의 감소세로 전환된 이후, 2009년 1/4분기 이후 3/4분기까지 -3% 내외 수준의 감소율 지속중이다.

주택 부문 중심의 민간 건축 경기 침체가 유발하는 문제점을 살펴보면, 첫째, 건축업 자체의 생산 침체가 경제 성장력 약화의 원인이 될 수 있다. 2009년 상반기중 건축업 생산의 명목 gdp 비중은 3.6%이다(상반기 토목업의 대 gdp 비중은 2.4%). 그러나 상반기중 건축업의 경제 성장에 대한 기여율을 계산해 보면gdp 감소분을 100이라고 보았을 때 12.6%에 달하고 있다(2009년 상반기 경제성장률 △3.2%중 약 △0.3%p). 따라서 최근과 같은 건축 경기 침체가 지속된다면 건축업이 향후 경제성장의 발목을 잡을 가능성이 있다.

둘째, 건축업의 타산업에 미치는 높은 부가가치유발효과로 민간 건축 부문의 리스크가 경제에 확산될 우려가 있다. 건축업은 타산업에 적지 않은 부가가치유발효과를 가진다. 2007년 산업연관표상 건축업이 타산업에 유발하는 부가가치유발계수는 최종수요 한 단위당 0.334단위에 달하고 있다. 이를 감안할 경우 2009년 상반기 경제성장률 중 △0.2%p가 건축업에 의한 간접적인 성장 감소효과로 계산될 수 있다. 즉 건축업 침체는 건축업뿐만 아니라 건축업의 후방 산업인 철강, 유화, 시멘트, 기계 등의 산업 경기에 악영향을 미쳐 경제 전반에 리스크를 확산시킬 우려가 높다.

셋째, 건축업의 높은 취업유발효과로 건축 경기 침체가 경제의 ‘고용 없는 회복(jobless recovery)’의 원인이 될 수 있다. 2007년 산업연관표 기준 건축업의 취업유발계수는 최종수요 10억 원당 17.1명에 이른다. 이중 11.1명이 건축업 자체의 취업유발효과이며 타 산업에 대한 취업유발효과도 6.0명이나 된다. 다시 말해 2009년 상반기중 건축업 내에서 연인원 약 3만 3,000명의 취업자수가 감소하였으며, 타 산업에 대해서는 연인원 약 1만 7,000명의 취업자가 감소하였다는 의미이다. 이에 따라 2009년 상반기 건축 경기 침체로부터 유발된 직·간접적인 고용 감소는 5만 명에 달한 것으로 추정된다.

넷째, 건축 경기 침체로 인한 주택 공급 부족은 미래 주택시장 버블을 유발할 가능성이 높다. 신주택보급률 통계상 최근 4년간 가구 증가분을 고려할 때 평균적으로 해마다 약 60만 호의 신규 가구가 발생한다. 특히 서울은 해마다 약 9만 가구가 증가하고 있다. 그러나 공급 측면에서 최근 주택 건설 인허가 실적은 2008년부터 급격하게 둔화되고 있다. 전국의 주택건설 인·허가 실적은 2007년 55.6만호에서 2008년에 37.1만호로 급감한 이후 2009년 1~10월까지의 기간에는 약 20.2만 호에 그치고 있다. 특히 서울 지역의 주택건설 인허가 실적은 2007년에 6.3만 호에 달하였으나, 2008년에는 4.8만 호, 2009년 1~10월에는 1.6만 호에 그치고 있다. 이러한 시장 수요에 미치지 못하는 공급은 향후 주택 시장에 초과 수요를 유발하여 부동산 시장 버블의 원인으로 작용할 수 있다.

첫째, soc 투자 확대를 통해 건축 부문 경기 침체를 보완해야 한다. 민간 건축 경기가 침체되고 있으나 전반적인 건설 경기가 증가세를 유지하고 있는 것은 정부의 대규모 soc 투자 확대의 결과이다. 따라서 2010년에도 건설업 경기의 침체를 막고 우량 건설기업들의 어려움을 덜어주기 위해서는 soc 투자 확대 정책을 지속할 필요가 있다. 다만 향후 soc 투자 확대는 친환경 도로 건설 확대, 저탄소 배출 물류 시스템 개발 등과 같이 ‘지식 기반 사회’와 ‘저탄소 녹색성장 시대’에 부합되어, 경제의 효율성 제고 효과까지도 기대할 수 있는 방향으로 이루어져야 한다.

둘째, 미분양 주택 문제 해소를 위해 건설사들의 자구 노력 촉진과 미분양 주택에 대한 수요 진작이 필요하다. 건축 경기가 활성화되기 위해서는 무엇보다도 민간 건설사들 스스로의 미분양 주택 해소가 가속화될 수 있도록 해야 한다. 이를 위해서는 미분양 해소 실적을 기준으로 향후 건설사들의 공공 주택 수주, 택지 불하 등에 인센티브를 부여하는 방안을 생각해 볼 수 있다. 또한 수요 측면에서는 사옥의 지방 이전이 계획된 공공 기관이나 기업들의 임직원 주거 수요를 미분양 주택으로 대체할 수 있는 방안 등을 적극 검토할 필요가 있다.

셋째, 건축 경기 침체 리스크가 타 산업에 확산되는 것을 막아야 한다. 앞으로 건설사들의 도덕적 해이를 방지하고 건축 시장의 과잉공급을 막기 위해서는 시장원리에 의한 산업구조조정을 통해 부실 건설사들의 자율적이고 원활한 퇴출이 이루어져야 한다. 다만 건설업이 가지는 높은 산업연관효과를 고려할 때 구조조정 과정에서 건설업의 리스크가 후방 산업에 확산될 우려를 차단할 필요가 있다. 이를 위해서는 건설 관련 자재 및 기계를 생산하는 후방 산업(철강, 유화, 시멘트, 기계 등)에 대한 업황과 유동성 등을 사전에 점검하고 불안 요인을 제거하여 리스크가 확산되는 것을 막아야 한다.

넷째, 미래 수도권의 주택난 방지와 일자리 창출을 위해 공공 부문 주택 공급이 크게 확대되어야 한다. 우리나라의 주택보급률이 높은 수준이라고 하지만 서울을 중심으로 수도권은 여전히 공급이 모자라는 양상을 보이고 있다. 특히 2008년 이후 건축 경기 침체로 주택 공급이 감소하고 있어 2~3년 뒤 수도권 주택 시장에 초과 수요가 발생할 가능성이 높아 보인다. 따라서 수도권을 중심으로 장기 임대 주택이나 보금자리 주택과 같은 공공 부문 주택 공급이 보다 확대될 필요가 있다. 또한 이러한 공공 부문 주택 사업의 확대는 단기적으로 실업 문제를 완화시키는 효과까지도 기대할 수 있다.

다섯째, 건축업의 신성장동력화·녹색산업화를 위해 친환경·고에너지효율 건축 비중 확대를 유도해야 한다. 장기적으로 건설 기업들은 현재와 같이 부동산 시황에 대한 의존성이 높은 산업 구조에서 벗어나야 한다. 이를 위해서는 친환경, 에너지 절감 건축물과 같이 고부가가치를 창출할 수 있으면서 녹색 시대에 부합되는 성장 동력을 찾아야만 한다. 정부는 이러한 건축업의 신성장동력화·녹색산업화가 촉진될 수 있도록, 친환경·고에너지효율 건축물 공사에 대한 금융·세제상의 혜택 부여, 산학연 관련 기술 개발 프로그램의 구축 및 재정적 지원 등을 적극 고려할 필요가 있다.

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