조합원 수익성 확화돼 사업 추진 걸림돌…'분양가 하락 불가피
정부가 분양가 상한제 적용 기준을 완화하면서 서울 강남권 재건축단지가 타격을 받을 전망이다.
분양가 상한제가 시행되면 최근 분양 열기를 틈타 지속적으로 업체와 재건축 조합들이 분양가를 올려왔던 관행이 사라질 것으로 보인다.
건설업계는 8·2 대책 등 정부의 강력한 규제 방침으로 주택시장의 앞날을 기약하기 어려운 가운데 상한제 한파까지 불어닥치지 않을까 노심초사하고 있다.
상한제 적용 가능성이 큰 강남·서초·송파구 등 강남권 재건축 추진 단지들의 걱정이 크다.
재건축 사업은 일반분양 수익으로 비용을 보전하는 구조여서 일반분양가가 낮아지면 조합원 수익이 줄고 이로 인해 사업성이 나빠져 사업 추진이 어려워질 수 있기 때문이다.
특히 강남권 재건축 조합들은 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하는 데 이어, 분양가 상한제라는 '이중 철퇴'까지 맞게 되면 사업 추진이 중단될 수 있다며 긴장하고 있다.
대형 건설사 관계자는 "참여정부 이후 오랜 기간 강남권 재건축 사업이 묶여 있던 것은 재건축 초과이익환수제에 따른 분담금 외에도 분양가 상한제 시행으로 조합원들이 수익성이 악화했기 때문"이라며 "강력한 정부 규제로 집값 하락이 예상되는 가운데 상한제까지 시행되면 사업 추진에 걸림돌이 될 것임은 분명하다"고 말했다.
건설업계는 분양가 상한제를 적용할 경우 민간택지의 분양가 하락은 불가피할 것으로 보고 있다.
한 대형 건설사는 분양가 상한제가 적용되면 주변 시세의 85% 선으로 분양가가 떨어질 것으로 예상했다.
업체 관계자는 "조합원 추가분담금이 적은 단지는 분양가가 다소 떨어져도 타격이 덜하지만, 추가분담금이 많은 곳에서는 일반분양 수입이 줄어들 경우 사업성이 나빠질 것"이라며 "이로 인해 조합원 간 갈등이 커지고 사업 일정에도 영향을 미칠 수 있다"고 우려했다.
강북권도 상황은 다르지 않다.
최근 고가주택단지 건설 계획을 밝힌 용산구 한남동 외인주택부지나 용산 유엔사 부지 등도 용산 미군기지 이전부지 등에선 3.3㎡당 분양가가 5500만원을 넘어 1억원에 육박할 것이라는 전망이 나오고 있다.
만약 이들 지역에서 분양가 상한제가 적용될 경우 최고급 주택단지 건설 계획에 차질을 빚을 수 있다.
현대건설과 GS건설이 오는 12월 개포 주공8단지 신축사업으로 분양하는 아파트도 분양가 책정에 어려움을 격게 됐다.
다만 최근 주택도시보증공사가 분양보증서 발급시 사실상 분양가를 통제하며 분양가 상한제나 다름없는 역할을 하고 있어 지역에 따라 큰 영향이 없을 것이라는 전망도 있다.
건설사 관계자는 "강남권의 경우 주택보증공사가 분양가를 주변 시세보다 의도적으로 낮게 요구하고 있어 일부 단지는 오히려 상한제를 적용하는 것이 주택보증공사의 심사보다 분양가가 높을 수도 있다"고 말했다.'
분양가 상한제 시행으로 분양가가 떨어지면 '로또' 논쟁은 더욱 달아오를 전망이다.
오는 7일 1순위 청약에 들어가는 서초구 센트럴자이의 경우 상한제 적용은 받지 않았지만 주택도시보증공사가 분양가를 작년 말 수준인 3.3㎡당 4250만원으로 제한하면서 시세차익을 노린 수요자들이 대거 몰려들고 있다.
이 아파트는 주변 시세를 감안할 때 3.3㎡당 4600만∼4700만원에도 분양이 가능할 것으로 예상했지만 400만원 이상 낮아지면서 '로또 아파트'가 된 것이다.
강남구 개포 시영 재건축 단지인 '래미안 강남 포레스트'도 3.3㎡당 평균 분양가가 4243만6천원으로 당초 예상보다 200만∼300만원 가까이 떨어지면서 로또 논란이 재현되고 있다.
내외주건 김신조 대표는 "분양가를 높이면 건설사나 재건축 조합이 득을 보게 되고 분양가를 낮추면 분양 계약자가 시세차익을 가져가게 된다"며 "떨어지는 떡고물을 누가 받아먹느냐의 문제이고, 정책 측면에서도 선택의 문제"라고 말했다.
이에 대해 국토부는 "실수요자들에게 시세차익이 돌아가는 것이 맞다"는 입장이다.
전문가들은 그러나 집값이 안정될 경우 로또 논란도 줄어들 것으로 예상한다. 이론적으로 집값이 하락하면 분양가가 주변 시세보다 높은 역전 현상도 나타날 수 있기 때문이다.
분양가 상한제가 시행되면 최근 분양 열기를 틈타 지속적으로 업체와 재건축 조합들이 분양가를 올려왔던 관행이 사라질 것으로 보인다.
건설업계는 8·2 대책 등 정부의 강력한 규제 방침으로 주택시장의 앞날을 기약하기 어려운 가운데 상한제 한파까지 불어닥치지 않을까 노심초사하고 있다.
상한제 적용 가능성이 큰 강남·서초·송파구 등 강남권 재건축 추진 단지들의 걱정이 크다.
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특히 강남권 재건축 조합들은 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하는 데 이어, 분양가 상한제라는 '이중 철퇴'까지 맞게 되면 사업 추진이 중단될 수 있다며 긴장하고 있다.
대형 건설사 관계자는 "참여정부 이후 오랜 기간 강남권 재건축 사업이 묶여 있던 것은 재건축 초과이익환수제에 따른 분담금 외에도 분양가 상한제 시행으로 조합원들이 수익성이 악화했기 때문"이라며 "강력한 정부 규제로 집값 하락이 예상되는 가운데 상한제까지 시행되면 사업 추진에 걸림돌이 될 것임은 분명하다"고 말했다.
건설업계는 분양가 상한제를 적용할 경우 민간택지의 분양가 하락은 불가피할 것으로 보고 있다.
한 대형 건설사는 분양가 상한제가 적용되면 주변 시세의 85% 선으로 분양가가 떨어질 것으로 예상했다.
업체 관계자는 "조합원 추가분담금이 적은 단지는 분양가가 다소 떨어져도 타격이 덜하지만, 추가분담금이 많은 곳에서는 일반분양 수입이 줄어들 경우 사업성이 나빠질 것"이라며 "이로 인해 조합원 간 갈등이 커지고 사업 일정에도 영향을 미칠 수 있다"고 우려했다.
강북권도 상황은 다르지 않다.
최근 고가주택단지 건설 계획을 밝힌 용산구 한남동 외인주택부지나 용산 유엔사 부지 등도 용산 미군기지 이전부지 등에선 3.3㎡당 분양가가 5500만원을 넘어 1억원에 육박할 것이라는 전망이 나오고 있다.
만약 이들 지역에서 분양가 상한제가 적용될 경우 최고급 주택단지 건설 계획에 차질을 빚을 수 있다.
현대건설과 GS건설이 오는 12월 개포 주공8단지 신축사업으로 분양하는 아파트도 분양가 책정에 어려움을 격게 됐다.
다만 최근 주택도시보증공사가 분양보증서 발급시 사실상 분양가를 통제하며 분양가 상한제나 다름없는 역할을 하고 있어 지역에 따라 큰 영향이 없을 것이라는 전망도 있다.
건설사 관계자는 "강남권의 경우 주택보증공사가 분양가를 주변 시세보다 의도적으로 낮게 요구하고 있어 일부 단지는 오히려 상한제를 적용하는 것이 주택보증공사의 심사보다 분양가가 높을 수도 있다"고 말했다.'
분양가 상한제 시행으로 분양가가 떨어지면 '로또' 논쟁은 더욱 달아오를 전망이다.
오는 7일 1순위 청약에 들어가는 서초구 센트럴자이의 경우 상한제 적용은 받지 않았지만 주택도시보증공사가 분양가를 작년 말 수준인 3.3㎡당 4250만원으로 제한하면서 시세차익을 노린 수요자들이 대거 몰려들고 있다.
이 아파트는 주변 시세를 감안할 때 3.3㎡당 4600만∼4700만원에도 분양이 가능할 것으로 예상했지만 400만원 이상 낮아지면서 '로또 아파트'가 된 것이다.
강남구 개포 시영 재건축 단지인 '래미안 강남 포레스트'도 3.3㎡당 평균 분양가가 4243만6천원으로 당초 예상보다 200만∼300만원 가까이 떨어지면서 로또 논란이 재현되고 있다.
내외주건 김신조 대표는 "분양가를 높이면 건설사나 재건축 조합이 득을 보게 되고 분양가를 낮추면 분양 계약자가 시세차익을 가져가게 된다"며 "떨어지는 떡고물을 누가 받아먹느냐의 문제이고, 정책 측면에서도 선택의 문제"라고 말했다.
이에 대해 국토부는 "실수요자들에게 시세차익이 돌아가는 것이 맞다"는 입장이다.
전문가들은 그러나 집값이 안정될 경우 로또 논란도 줄어들 것으로 예상한다. 이론적으로 집값이 하락하면 분양가가 주변 시세보다 높은 역전 현상도 나타날 수 있기 때문이다.
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