서울 강남4구(강남‧서초‧송파‧강동)와 마포‧용산‧성동‧영등포가 민간택지 분양가 상한제 지역으로 선정됐다.

또 부산 동래·수영·해운대구 전지역과 고양·남양주 대부분이 조정대상지역에서 해제됐다.

국토교통부는 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 이 같은 분양가상한제 적용 지역 지정과 조정대상지역 일부 해제를 발표했다.

국토부에 따르면, 분양가상한제 적용지역은 집값 불안우려 지역을 선별하여 동(洞) 단위로 핀셋 지정(서울 27개동)함으로써 시장에 미치는 영향을 최소화했다.

이번에 선정된 지역을 보면, 강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동이다.

이번 지정안에 대해 이문기 국토교통부 주택토지실장은 “지난 8월 제도개선 발표 이후 지난달 1일 보완방안 발표, 1일 관계장관회의(녹실회의) 등 관계부처 간 충분한 협의를 거쳐 마련됐다”고 밝혔다.

조정대상지역은 지정된 지역을 전반적으로 검토한 결과 경기도 고양시·남양주시의 일부 지역을 제외한 지역과 부산광역시 동래구‧수영구‧해운대구 全 지역에 대하여 조정대상지역을 해제한다고 이 실장은 밝혔다.

이번에 민간택지 분양가 상한제 적용지역 대상은 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안(10월1일)’을 통해 최근 분양가격 상승률이 높고, 집값 상승세가 지속되고 있어 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정 요건('주택법' 제58조 및 시행령 제61조) 충족 지역을 구(區) 단위로 선별했다.

이어 해당 구(區) 내의 정비사업‧일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려하여 동(洞) 단위로 핀셋 지정했다.

서울 전 지역(25개區)은 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 지정을 위한 법정 요건을 충족했다고 이 실장은 밝혔다.

이번 지정 시에는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토했다고 국토부는 밝혔다.

그 결과, 강남·서초·송파·강동 4개구(區)와 후분양·임대사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마포·용산·성동·영등포 4개구(區)가 지정 검토 대상으로 선별됐다.

서울 내 타 지역 및 서울 외 투기과열지구(과천, 하남, 성남분당, 광명 등)에 대해서는 모니터링을 강화하고, 시장 불안 유발 조짐 있을시 추가 지정을 검토한다는 방침이다.

검토대상 구(區) 중 강남4구(강남‧서초‧송파‧강동)는 총 22개동, 기타 4개구(마포‧용산‧성동‧영등포)는 총 5개동이 선정됐는데 강남4구는 정비사업이나 일반사업이 있고, 최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되, 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등은 제외하여 총 22개동을 선정했다.

그 외에는 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가를 지정하기로 했다.

또 경기 고양시‧남양주시, 부산 3개구(수영·동래·해운대구) 등에 대하여 조정대상지역 해제를 검토한 결과, 경기 고양시, 남양주시 일부 지역을 제외한 지역과 부산광역시 동래구‧수영구‧해운대구 全 지역은 주택가격이 안정세를 보이고 있어 조정대상지역을 해제했다.

경기도 고양시 내 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) 등 7개 지구는 서울 접근성이 우수하고, 신축 단지 위주로 거주 여건이 양호하여 높은 가격수준을 유지하고 있고, GTX-A 노선 및 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재로 가격 상승 가능성도 높아 조정대상지역을 유지했다.

또 남양주시 다산동, 별내동은 서울에 인접한 신도시(다산신도시‧별내신도시)가 위치한 지역으로 서울 집값 상승세의 확산 영향으로 최근 집값 상승세가 뚜렷하여 조정대상지역을 유지했다.

국토부는 “이번 지정은 1차 지정으로, 이번에 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 예정”이라 밝혔다.

이어 “조정대상지역에서 해제된 지역에 대해서는 지속적으로 모니터링하고, 과열이 재현되는 경우에는 재지정을 검토할 계획”이라 밝혔다.

아울러, 10월 11일 착수한 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’는 2019년 8월 이후 실거래 신고내역과 자금조달 계획서 전체를 확인하여, 이상거래로 의심되는 1천536건에 대하여 우선 조사하고 있으며, 이르면 이달 내 1차 조사결과를 발표할 계획이다.

국토부는 “앞으로도 최고 수준의 강도 높은 조사가 이어질 계획”이라며 “특히 최근 시장 상승세를 야기하는 투기 수요에 대해서는 자금 출처를 면밀히 조사하고, 편법 증여‧대출 규제 미준수 등 불법 행위와 시장 교란행위가 발견될 경우 관계기관에 통보하여 엄정히 대응할 예정”이라 밝혔다.

이와 더불어 내년 2월부터는 국토부 중심의 실거래상설조사팀을 구성하여 전국의 실거래 신고를 상시 모니터링하고, 이상 거래가 확인되는 경우 즉시 조사에 착수할 계획이다.

정부는 관계기관이 참여하는 부동산시장 점검회의를 정례화하여 범정부 차원의 시장 모니터링을 강화하고, 시장 불안 움직임이 확대될 경우에는 가용한 정책수단을 모두 동원하여 추가 대책도 강구할 예정이다.

국토부 주요 Q&A

-분양가상한제 적용지역 지정 및 조정대상지역 해제 배경은?

최근 국내외적으로 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투자수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있다. 이와 더불어 지난 1년간 서울의 분양가가 집값보다 4배 이상 오르며 기존 주택의 가격 상승을 부추기고 있다.

실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 집값상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가상한제의 제도개선을 추진했으며, 지난 10.29일 주택법 시행령이 개정·시행되면서 제도적 기틀이 마련됨에 따라 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정했다.

한편, 국지적 상승을 보이는 지역과 달리 수도권외곽 및 지방 일부는 하락세가 이어지고 있는 상황으로, 그간의 규제 등의 효과로 시장 안정세가 지속된 부산, 남양주, 고양에 대해서는 조정이 필요하다는 지역의 요청이 제기됐고, 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제했다.

-기재부 등 관계부처와의 협의는 진행된 것인지?

민간택지 분양가상한제는 지난 8월 제도개선 발표, 10.1일 보완방안 발표 등 초기부터 기재부 등 관계부처와 수차례 충분히 논의하고 협의하여 마련했다. 이번 지정안도 관계부처와 충분히 협의하여 마련한 것이며, 금번은 1차 지정으로, 추후 풍선효과 등 주변시장 불안, 고분양가 책정 우려 등을 모니터링하여 필요시 신속히 추가 지정하겠다는 데도 의견을 모았다.

정부는 부동산시장점검회의(기재부 1차관 주재)를 정례화하여 시장 모니터링을 강화하고, 자금조달계획서를 집중 점검하는 한편, 시장과열 지속 시 추가대책을 강구하는 등 시장 안정기조를 확고하게 유지해나갈 계획이다.

-이번 분양가상한제 지정 기준은?

‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안(10.1)’을 통해 밝힌 지정 방향과 같이, 법정 요건을 충족한 지역(주택법 제58조 및 시행령 제61조) 중에서 선별했다.

최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구(區) 내의 정비사업‧일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려하여 동(洞)단위로 지정했다.

-분양가상한제로 공급이 위축되는 것은 아닌지?

과거(2007년)와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다.

일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함되어 있고, 품질향상비용, 물가상승도 반영되어 건설사 손실은 없으며, 공급위축 우려 낮다. 서울의 정비사업은 대부분 관리처분계획인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로 공급위축 우려 낮다.

특히, 관리처분 旣인가 단지(서울 54개, 약 6.5만세대)는 6개월내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로, 오히려 공급이 조기화될 수 있다.

현재 서울에서 추진 중인 332개 재건축·재개발사업 중 사업이 본격화 된 착공(81개), 관리처분인가 단지(54개)가 135개(약 13.1만세대)에 달하는 상황이다.

초기 재건축·재개발 사업의 경우 분양시점까지 장기간이 소요되므로 분양가상한제로 인한 사업지연 우려는 낮다. 실제 과거 전국적인 분양가상한제 시행시기에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었다.

서울 도심 유휴지 개발과 3기 신도시 등 “수도권 30만호 공급계획” 등을 통해 중장기 주택공급도 확대하여 공급 기반도 충분하다.

-부산·남양주·고양을 조정대상지역에서 해제한 이유는?

지자체의 해제 요청에 따라 검토하였으며 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제하기로 한 것이다. 부산 동래·수영·해운대구는 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 각 -2.44%, -1.10%, -3.51%로 하향 안정세를 보이고 있어 해제했다.

남양주는 서울 및 인근 하남·구리의 상승세에도 불구, 전반적으로 안정적 수준을 유지하고 있어 조정대상지역에서 해제하되, 최근 1년간 상승세가 뚜렷한 다산동·별내동은 서울에 인접하여 신도시가 위치한 지역으로, 시장 안정세가 확고하다고 판단할 수 없어 조정대상지역으로 유지했다.

고양은 최근 1년(’18.10~’19.9) 주택가격 누적 변동률이 –0.96%로 하향 안정세가 지속되고 있어 조정대상지역에서 해제하되, 서울 접근성, 교통 편의성 및 신축 소재 등 거주 여건이 양호하여 높은 가격 수준을 보이는 주요 7개 지구는 조정대상지역을 유지했다.

-관계기관 합동조사의 조사대상은?

최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께,차입금 비중이 높거나 LTV 규제비율을 초과한 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획이다.

-상시조사체계 운영으로 달라지는 점은?

그간 특정 지역과 기간을 정해서 추진한 합동조사체계를 2020년부터는 상시조사로 전환하고 대상 지역도 확대하여 국지적인 시장 과열과 불법행위 발생 시 신속하게 조사를 추진할 계획이다.

특히 ‘부동산거래신고법’ 개정(8.2)으로 2020년 2월부터는 국토부의 직권조사가 가능하므로 국토부·감정원 합동 ‘실거래상설조사팀’을 구성하여 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 예정이다.[파이낸셜신문=정성훈 기자 ]