방향 전환한 정부의 2·4 부동산 대책
방향 전환한 정부의 2·4 부동산 대책
  • 파이낸셜신문
  • 승인 2021.03.10 17:47
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권호근 교수
권호근 교수

문재인 정부는 2017년 5월 출범한 이후 2017년 6회를 비롯해 2020년까지 총 24번의 부동산 대책을 발표하였다. 부동산 대책들의 주요 목표는 아파트를 비롯한 주거용 부동산의 가격안정이었다.

그러나 정책의 목표는 실현되기는커녕 오히려 반대로 나타났다.

경제정의실천시민연합은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 서울지역 30평 규모의 아파트 평균가격은 6억 4,000만 원에서 2021년 2월에 5억 원이 상승한 11억 4,000만 원이 되었다고 발표하였다.

이러한 배경 하에서 2021년 2월 4일 문재인 정부는 25번 째 부동산 대책인 2.4대책을 내어 놓았다. 이 대책의 주요 내용과 그 파급효과에 대해 살펴보면 다음과 같다.

문재인 정부는 집권 초기 주택공급은 충분하며, 투기꾼과 다주택자들의 과다한 주택매수로 주택가격이 폭등했다는 인식을 가지고 부동산정책을 집행했다. 그런 인식으로 그동안 시행된 정책들은 내용에 다소 차이가 있지만 주택수요를 억제하기 위한 규제 일변도의 내용이 다수를 차지하였다.

부동산투기를 억제하기 위해 그동안 선진국들에 비해 세금이 낮다고 비판받아온 재산세나 종합부동산세 등에 대해 과표기준 현실화와 세율 상승을 시도하였다. 그리고 부동산투기로 인한 불로소득을 환수하기 위해 양도소득세도 대폭 상승하는 등 부동산조세 면에서는 완벽한 투기억제대책이 마련되었다.

이외에도 주택수요를 억제하기 위해 금융권에 압박을 가하여 주택담보대출 금액을 대폭 감소시킨 것 등이 그런 사례라고 할 수 있다. 그런데 이런 수요억제를 통한 정책들이 주택가격을 안정시키기는커녕 오히려 폭등시키는 부작용이 발생하자 정책기조를 변경시켰다. 그동안의 수요억제에서 공급확대로 방향전환을 했다는 점에서 2.4대책은 평가를 받을 만하다고 생각된다. 이 대책의 주요 내용은 다음과 같다.

첫째, 2025년까지 전국 대도시에 약 83만 호의 주택공급 부지를 확보한다는 것이다.

특히 서울의 약 32만 호를 포함해 수도권에서만 61만 호의 주택공급 부지를 확보하여 서울과 수도권의 주택가격을 안정시킨다는 정책의지를 강하게 내비쳤다. 서울에서는 신규로 조성할 택지가 없는지라 재개발과 재건축을 통해 약 32만 호를 공급하고, 기타 수도권은 제3기 신도시라 불리는 공공택지개발을 통해 18만 호를 공급하며, 이외에 재개발과 재건축을 통해 약 11만 호를 신규 공급한다고 발표하였다.

둘째, 서울과 수도권의 재개발과 재건축을 활성화시키기 위해 민간보다는 공기업과 정부주도의 공공재개발을 적극 추진한다는 것이다.

이를 위해 공공재개발사업은 민간주도의 재개발사업과 비교해 사업기간을 단축해 주고, 토지소유자의 이익을 10%에서 30%를 추가로 보장해주며, 아파트나 상가를 우선 공급한다는 내용이 담겨있다. 사업기간 단축을 위해 예정지구 지정 후 1년 이내에 토지주의 2/3(면적 기준 1/2)이상의 동의가 있으면 지구확정과 사업확정이 이루어지며,

인허가나 착공도 지자체가 통합심의 후 신속하게 관련 절차를 진행한다는 것이다. 민간주도 재개발은 토지주의 3/4이상의 동의가 있어야 지구확정과 사업확정이 된다는 점과 재개발사업으로 인해 발생한 개발이익은 민간주도일 경우 개발이익분담금 형태로 정부가 조세로 환수하였으나, 공공재개발일 경우에는 토지 소유자의 추가수익보장, 쾌적한 주거환경 조성, 세입자 이주 등에 활용된다는 점에서 특혜를 부여하였다.

셋째, 투기수요 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산을 신규 매입한 경우는 우선공급권을 부여하지 않고 현금청산을 하며, 대책발표일 이후 부동산의 분할이나 분리소유 등의 권리변동이 있는 경우에도 우선공급권을 미부여하여 투기수요를 차단한다는 원칙을 확립하였다.

그리고 사업예정지를 토지거래허가구역으로 지정하고, 실거래가격이 예전보다 10%에서 20% 상승하면 대상 지역에서 제외한다는 내용도 추가로 확정하였다.

이번 대책의 주요 내용을 중심으로 파급효과를 살펴보면, 우선 주택공급을 확대하고 서울의 도심지역에서 일부 지주들의 과다한 이익요구로 도심재개발사업의 진척속도가 지연된 것을 공공재개발로 해소할 수 있다는 점에서 긍정적 측면이 있다.

문재인 정부의 이념 편향적 부동산정책으로 주택공급을 거의 하지 않아 서울을 비롯한 수도권지역에서 주택가격이 폭등하였는데 이번의 대책으로 이런 상황이 개선될 것으로 판단된다.

그리고 사업속도가 빨라지면 서울 도심의 재개발로 도시미관도 개선되는 부수적 효과도 거둘 수 있다. 주택가격을 안정화시키는 첩경은 노태우 정부의 제1기 신도시개발로 이미 증명이 되었고, 다음 정부도 이런 점을 명심해야 할 것이다. 그리고 공공재개발을 활성화시키기 위한 관련 법률의 정비도 신속하게 진행되어야 할 것이다.

이번 대책의 긍정적 측면도 있지만 부작용도 우려된다.

첫째, 투기수요 차단을 위해 대책발표일 이후 신규 매입한 사람에게 우선공급권을 미부여하는 것은 사유재산을 과도하게 침해할 우려가 있고, 기존 소유자가 불가피하게 토지를 매각하고자 하는 경우에 이의 처분이 쉽지 않고 이로 인해 거주이전의 자유가 제한 당할 수 있다는 점을 고려할 필요가 있다.

둘째, 공공주도의 재개발은 이번 대책으로 활성화될 것으로 보이나 기존 아파트를 신축하는 재건축은 조합원들이 공공재건축을 원하지 않을 것으로 예측된다.

특히 고가의 아파트가 몰려있는 서울의 강남지역은 이런 경향이 보편화될 것으로 보인다. 그렇게 되면 주택가격 폭등의 진원지에서 주택공급이 원활하지 않아 주택가격 안정 측면에서 이번 대책의 효과가 반감될 것으로 판단된다.

마지막으로 2.4대책 발표 후 제3기 신도시 예정지역에서 공공재개발 사업의 한 주체인 LH공사 직원들의 투기행위가 드러나 사업진행에 지장을 주지 않을까 우려된다.

그리고 공공주도에 의한 재개발이나 재건축으로만 정부가 원하는 주택공급이 이루어지기는 힘들므로 민간주도에 의한 재개발이나 재건축도 동시에 활성화 시키는 대책이 요구된다.

문재인 정부가 뒤늦게나마 부동산정책의 방향전환을 하였다는 점에서 2.4대책은 의미가 있다. 이번 대책으로 부동산가격이 안정되고 젊은이들과 서민들의 주거안정이 이루어져 이들이 희망을 가지고 미래를 개척하는 활기찬 국가가 되기를 기원해 본다.[파이낸셜신문]


                  


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