새해 첫 분양, 물량 늘었지만 일반분양 줄어…조합 중심 분양 영향

2026년 1월 분양시장은 전년 동월 대비 총세대 기준 분양예정 물량은 증가했지만 실수요자의 체감도가 높은 일반분양 물량은 오히려 감소할 것으로 분석됐다.

5일 부동산 플랫폼 직방이 집계한 분양 계획 자료에 따르면, 2026년 1월 전국 아파트 총 분양예정 물량은 1만1천635세대로 전년 동월(8천585세대) 대비 약 36% 증가한다. 반면 일반분양 예정 물량은 4천816세대로 전년 동월(5천289세대) 대비 약 9% 감소한 것으로 집계됐다. 

전체 공급 규모는 확대됐지만 일반분양 비중은 줄어드는 구조다. 이는 1월 분양 물량이 수도권에 집중된 가운데 재개발·재건축과 지역주택조합 등 조합물량 비중이 높은 사업장이 다수 포함되면서, 조합원 물량을 제외한 일반분양 물량이 상대적으로 적은 단지가 주를 이룬 영향이라고 직방은 설명했다.

지역별로 보면 2026년 1월 분양예정 물량은 서울·경기·인천 등 수도권에 집중될 것으로 예상된다. 수도권 분양예정 물량은 1만559세대로 서울 4천150세대, 경기 3천841세대, 인천 2천568세대 순으로 계획돼 있다. 반면 지방은 경북·경남 2개 지역에서 2개 단지, 총 1천76세대만이 1월 분양을 앞두고 있다.

수도권 주요 분양 단지 서울에서는 더샵신풍역(2천30세대), 아크로드서초(1천161세대), 드파인연희(959세대)가 1월 분양을 계획하고 있다. 더샵신풍역은 영등포구 신길동 일대에 조성되는 대규모 단지로 신길5동 지역주택조합 사업이며, 일반분양은 332세대로 예정돼 있다. 

아크로드서초는 서초구 서초동 신동아아파트 재건축으로 공급되는 단지다. 일반분양은 56세대에 그치지만 분양가상한제 적용 단지인 만큼 서울 지역 예비 청약자들의 관심이 이어질 것으로 예상된다. 드파인연희는 서대문구 연희1구역 재개발 정비사업을 통해 조성되는 단지로 332세대가 분양예정이다.

경기 지역에서는 행신한신더휴(272세대), 안양역센트럴아이파크수자인(853세대), 오남역서희스타힐스여의재3단지(1천56세대),  북오산자이리버블시티(1천275세대) 등이 분양 예정이다. 

행신한신더휴는 고양시 덕양구 행신동 일대 공급 단지이며, 안양역센트럴아이파크수자인은 안양역세권지구 재개발정비사업조합이 시행하는 단지다. 오남역서희스타힐스여의재3단지는 남양주시 오남읍 일대 지역주택조합 사업으로 추진되고 있으며, 북오산자이리버블시티는 오산시 내삼미동 일대에 공급되는 대규모 단지다.

인천에서는 포레나더샵인천시청역(2천568세대)이 분양을 앞두고 있다. 인천시청역 인근 도심 입지에 공급되는 대규모 단지로, 2026년 1월 분양 예정 물량 가운데 규모가 큰 편에 속한다.

지방에서는 경남 창원 창원자이더스카이(519세대)와 경북 경산 경산대임지구제일풍경채S-1BL (557세대)이 1월 분양을 앞두고 있다. 옛 창원호텔 부지에 조성되는 창원자이더스카이는 성산구 중심 생활권과 가깝고, 기존 상업·생활 인프라를 공유할 수 있는 점이 특징이다. 경산대임지구제일풍경채S-1BL 은 2022년 10월 사전청약을 진행한 이후 2026년 1월 본청약을 앞두고 있다.

한편 2026년 분양 계획 물량은 총 25만6천여세대로 집계됐다. 이 가운데 일반분양으로 공급될 물량은 약 16만5천세대 수준이다. 다만 이번 집계는 연말 기준으로 분양 일정과 사업 계획이 비교적 구체화된 사업장만을 반영한 수치로, 계획을 공식화하지 못한 일부 사업장은 포함되지 않았을 가능성이 있다. 

향후 사업 추진 과정에서 추가 물량이 반영될 여지가 있는 한편, 시장 여건에 따라 일부 사업은 분양 일정이 조정되거나 지연되면서 전체 분양 규모가 변동될 가능성도 함께 존재한다고 직방은 덧붙였다.

계획 물량의 변동 가능성이 열려 있는 상황에서 실제 분양시장은 지역과 사업 주체에 따라 서로 다른 흐름으로 전개될 것으로 보인다는게 직방의 설명이다. 

새 아파트에 대한 수요자 관심은 여전히 높은 수준을 유지하고 있지만, 분양이 모든 지역에서 동일한 속도로 진행되기보다는 수요 여건이 뒷받침되는 지역과 사업장을 중심으로 선택적으로 이뤄지는 흐름이 나타날 것으로 예상된다. 수도권과 대형 건설사 중심의 분양이 상대적으로 먼저 이어질 것으로 보이며, 지방 역시 입지와 수요 여건에 따라 순차적으로 분양이 진행될 것으로 전망된다.

직방 관계자는 "대출 규제 기조가 이어지는 가운데 고분양가 환경이 지속될 경우, 분양시장은 단순히 물량의 많고 적음보다 분양 시점과 지역, 가격 수준에 따라 체감이 뚜렷하게 갈리는 국면으로 전개될 가능성이 크다"며 "분양에 대한 관심은 높지만 분양가 부담이 누적된 만큼, 청약자 입장에서는 자금 마련의 중요성이 이전보다 한층 더 커진 상황"이라고 말했다.

이어서 "이러한 환경에서는 새 아파트라는 점만으로 접근하기보다는, 분양 시점과 분양가 수준이 자신의 자금 여건에 맞는지, 대출 여건을 고려했을 때 실제 감당 가능한 수준인지를 면밀하게 점검할 필요가 있다"면서 "특히 지역별로 분양 여건의 차별화가 뚜렷해질 가능성이 큰 만큼, 공급 일정과 입지 조건, 향후 입주 물량까지 함께 고려하는 신중한 판단이 요구된다"라고 조언했다. [파이낸셜신문=황병우 기자]