▲정부는 기존에 문제로 지적된 취득세 인하에 따른 지방세수 감소액을 전액 보전한다는 방침이다. 이에 대한 구체적인 방안은 중앙정부 및 지방차지단체 간 기능·재원 조정 방안을 확정해 9월 중 별도로 발표할 계획이다. 사진은 '8.28 전월세대책'발표 현장. (사진=연합뉴스)

박근혜 대통령이 가을 이사철을 대비해 전셋값을 잡을 수 있는 방책을 내놓으라는 요구에 당정이 협의를 거쳐 방안을 내놨다.

기획재정부, 법무부, 안전행정부, 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처 및 기관이 당정협의를 거쳐 28일 내놓은 '8·28 전·월세대책'은 전반적으로 세금을 낮추고 저금리 주택매입자금 대출을 확대해 전세수요를 매매수요로 돌리는 것에 초점이 맞춰져있다.

이번 대책은 크게 ▲매매시장 활성화 방안 ▲매매 자금 지원 방안 ▲임대주택 공급확대 ▲서민·중산층 전월세 부담 완화 등이 담겼다.

특히 이번 대책에는 취득세율 영구 인하, 주택구입 자금 지원, 월세 세입자에 대한 소득공제 확대 등이 포함됐고, 일부에서 대안으로 제기됐던 전월세상한제는 도입되지 않은 것이 특징이다.

정부는 줄곧 전세수요를 매매수요로 분산시키는 것을 강조해 왔다. 이 경우 전세난이 진화되고 매매시장 정상화를 기대할 수 있다는 판단에서다.

이를 위한 이번 대책 중 ‘공유형 모기지’는 획기적 방안으로 평가받고 있다. 특히 ‘공유형 모기지’는 국회 통과 절차가 필요 없어 당장 쓸 수 있는 효과적인 정책카드로 이목을 끈다.

그러나 공유형 모기지 공급 규모가 연내 3천 가구로 한정됐을 뿐 아니라 가을 이사철이 끝나가는 10월 초 시행될 예정이어서 최근 심화되고 있는 전세난을 잡기에도 역부족이라는 분석이 나온다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "다음 달이 가을 이사철 중 가장 바쁠 시긴데, 공유형 모기지 등은 10월 초에 시행돼 대책 발표가 늦은 듯 하다"며 "취득세 영구 인하도 정치권 상황이 큰 변수여서 가을에 전세난 및 매매시장 안정을 기대하긴 힘들다"고 말했다.

조민이 에이플러스리얼티 리서치팀장은 "전세물건이 없다는 것이 가장 큰 문제인데 이를 더 공급하기 위한 방안이 부족하다"고 주장했다.

함영진 부동산114 연구원은 "취득세 영구 인하와 4·1부동산대책 후속조치가 정기국회에서 통과되지 못하면 역효과가 나타날 수 있다"고 전망했다.

전문가들은 중장기적 정책 효과에 대해선 서로 다른 입장을 나타냈지만 단기간에 정책적 효과를 보기 어려울 것이라는 데는 대체로 입장이 일치했다.

이런 가운데 이번 정책 중 가장 큰 이슈인 취득세율 영구 인하안이 확정됐다. 이번에 바뀐 취득세율은 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%다. 기존 9억원 이하 2%, 9억원 초과 4%에서 완화된 것으로 다주택자에 대한 차등 부과는 폐지됐다.

정부는 또 기존에 문제로 지적된 취득세 인하에 따른 지방세수 감소액을 전액 보전한다는 방침이다. 이에 대한 구체적인 방안은 중앙정부 및 지방차지단체 간 기능·재원 조정 방안을 확정해 9월 중 별도로 발표할 계획이다.

아울러 정부는 현재 국회에 상정돼 있는 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안들을 신속히 처리한다는 계획으로, 정부는 이들 법안을 다음달을 넘기지 않고 처리하는 것이 목표로 삼고 있다.

국민주택기금이 1%대의 저리자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도인 ‘공유형 모기지(주택담보대출)’가 도입된다. 이는 국민주택기금이 주택 구입자와 주택 구입에 따른 수익과 위험을 함께 공유하는 조건으로 이뤄진다.

이 제도는 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 2013년 중 수도권과 광역시에 먼저 3천호 시범사업을 추진할 계획이다.

이 지원제도는 주택구입 지원제도인 수익공유형, 손익공유형 2가지 유형 대출방식이 된다.

수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70% 및 2억원 한도 내에서 대출금리를 연 1.5%에 공급한다.

대신 주택 매각(만기) 시에, 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 집주인이 나눠갖는다.

시세차익을 나눠갖는 조건으로 금리부담을 크게 경감시키면서도 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 특징이다. 만기는 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치) 방식이다.

손익공유형 모기지의 경우는, 주택기금이 2억원 한도 내에서 집값의 최대 40%까지 대출해주며, 1~2%의 저리의 금리를 갚아나가는 방식이다. 지분성격의 주택담보대출을 지원하고 집주인과 기금이 주택 매각손익을 지분율에 따라 공유한다.

지분 임대료는 초기 5년 1%, 6년차부터 2%이며, 만기는 20년 일시상환이다.

정부 관계자는 “금리 부담경감으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성이 제고됨과 동시에 잠재적인 집값상승 이익도 향유할 수 있다”며 “전세수요의 매매수요 전환에도 기여할 것”이라고 기대했다.

이와 함께 모기지 보험(가입시 LTV 최대 85%까지 대출가능)의 가입대상을 현행 무주택자·1가구 1주택자에서 다주택자까지 확대적용된다. 다만 이는 1년간 한시적으로 이뤄진다.

또한 정부는 장기 주택금융공사의 주택담보대출 소득공제 대상을 현재 기준시가 3억 원 이하(무주택자 기준)에서 기준시가 4억 원(시가 5~6억 원 상당) 이하로 범위를 확대했다.

이에 더해 무주택자뿐 아니라, 1주택자가 이사 가기 위해 주택을 취득한 경우, 과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우도 공제대상에 포함시켰다.

또 주택담보대출의 재원도 확대된다. 정부는 현재 21조원 규모인 주택담보대출을 2014년 24조원까지 2개가량 늘릴 계획이다.

국민주택기금의 ‘근로자·서민 구입자금’ 지원도 확대된다. 특히 대출대상에 오피스텔도 새로 추가됐다. 대출대상 소득요건 또한 현행 부부합산 4천500만원에서 6천만원으로 늘었다. 대상주택 가액기준도 기존 3억원에서 6억원 이하의 주택으로, 대출한도 또한 1호당 1억원에서 2억원으로 확대됐다. 적용 금리도 더 낮은금리(현행 4%→2.8~3.6%)로 지원될 예정이다.

민간 임대사업자 지원책 두드러져

이번 정부 발표는 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대에 초점이 맞춰졌다. 이를 위해 정부는 민간 임대사업자의 주택구입자금 금리를 기존 5%에서 2.7~3%로 인하할 계획이다.

대출한도 또한 기존 6천만원에서 최대1억5천만원 늘리는 한편, 매입대상 주택도 기존 미분양에서 기존주택도 포함시킬 방침이다.

또한 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용된다. 공제율은 현행 매년 3%에서 5%로, 10년간 최대 30%에서 40%로 늘어난다.

정부는 소형주택 임대사업자의 경우 임재소득에 대한 소득세·법인세를 20% 감면시킨다고 밝혔다.

소형주택 임대사업자는 기준시가 3억원 이하의 신축하거나 매입 주택(국민주택 규모 이하, 주거용 오피스텔)을 3호 이상, 5년 이상 임대하는 사업자로 규정됐다.

또한 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하는 방안도 발표됐다. 이는 지난 7월 24일 발표한 수도권 주택공급 조절방안에 따른 것이다.

정부는 그 외 중장기적으로 민간 임대사업 활성화 유도를 위한 기반 조성을 위해 준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등을 도입하여 민간의 참여기회를 넓히고, 리츠․펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원을 강화할 방침도 밝혔다.

소득공제 확대 등 서민․중산층의 전월세 부담완화

정부는 먼저 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50%에서 60%로, 소득공제한도는 현행 연 300만원에서 500만원으로 확대했다.

또 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 올해 말까지 사업모델을 구축하고, 내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행시킬 계획이다.

정부는 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화시켰다.

세부적으로 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도는 기존 1억원에서 1억2천만원까지 확대됐고, 대출한도 또한 5천600만원에서 8천400만원까지 늘어났다.

일명 깡통전세에 대한 방안도 강구됐다.

정부는 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상인 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진하기로 했다.

지역별로 정확한 금액은 아직 미정이지만, 주택임대차보호법 시행령 개정절차 등을 거쳐 내년 1월부터 시행시킨다는 방침이다.

또 정부는 깡통전세 피해를 막기 위해 세입자가 계약 종료 후 임차보증금을 못받을 경우, 대한주택보증이 세입자를 대신해 보증금을 상환하는 보험 프로그램을 신설할 계획이다. 이 경우 보험요율은 10% 내외가 될 것으로 보인다.