▲최근 리츠 투자 현황(자료=국토교통부 제공)

국토교통부는 4일 지난해 국내외 거시 경제의 불확실성과 부동산 경기 위축 등 어려운 여건 속에서도 리츠가 역대 최고인 3조6000억원의 신규 투자를 유치했다고 밝혔다.

이에 따라 리츠가 운용하는 자산규모는 2012년보다 2조8000억원 증가한 12조3000억원으로 최초로 10조원을 넘어섰다.

리츠는 주식회사 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구다.

지난해 리츠는 시장 진입과 탈퇴가 활발히 이뤄지면서 20개 리츠가 새로 인가를 받았고 9개 리츠는 사업목적을 달성한 후 청산했으며, 2개 리츠는 인가 취소를 받았다. 현재 80개 리츠가 운용 중으로 2012년에 비해 9개 늘었다.

◆오피스·리테일에서 호텔·임대주택 운용 다변화

유형별로 살펴보면 위탁관리 리츠가 38개(전년 25개)로 가장 많았고, 기업구조조정 리츠 29개(전년 31개), 자기관리 리츠 13개(전년 15개)가 운용 중이다.

리츠의 투자대상은 오피스·리테일에 집중됐으며, 투자 집중도는 다소 완화돼 전체 자산의 83.8%를 차지했다.

지난해에는 주식시장에 상장된 리츠의 성과도 양호했고 투자방식도 다양화됐다. 양적 성장과 함께 질적 변화도 이뤘다는 평가다.

위탁관리 리츠는 일종의 페이퍼컴퍼니인 명목상 회사이며 투자와 운용은 자산관리회사(AMC)에게 맡기는 방식인 반면 자기관리 리츠는 실체가 있는 회사로 상근 임직원을 두고 자산을 직접 투자해 운용하는 구조다. 기업구조조정 리츠는 명목형 회사면서 기업의 구조조정용으로 나온 부동산에 투자한다.

눈여겨 볼 점은 투자방식의 다양화다. 일례로 상장된 회사 중 케이탑 리츠는 자기관리 리츠 가운데 최초로 배당을 실시해 액면가 기준 12%의 배당을 했다. 광희 리츠는 자기관리 리츠 중 최초로 아파트를 개발해 분양 중이다.

리츠를 통해 아파트 개발 사업을 진행하면 공사를 맡은 건설기업은 단순 시공만 담당할 수 있다.

이는 종전처럼 열악한 시행사의 신용을 보강하기 위해 건설업체가 개발사업 자금인 프로젝트파이낸싱(PF)의 지급보증을 서 부실을 떠안아야 하는 악순환의 고리를 끊을 수 있다는 점에서 긍정적이다.

▲리츠 투자자산 현황(자료=국토교통부 제공)

여기에 호텔에 대한 투자도 증가하고 있다. 씨엑스씨 기업구조조정 리츠는 여의도 소재 콘래드 호텔 434실을, 제이알 제12호 기업구조조정 리츠는 신도림 디큐브씨티 호텔 269실을 매입해 운용하고 있다. 현재 리츠는 호텔 1888실을 운용 중이며 306실은 개발을 진행하고 있다.

이와 별도로 리츠는 하우스푸어 지원에도 역할을 담당하고 있다. 국민주택기금 등 공공부문이 참여한 희망임대주택 리츠는 지난해 1·2차에 거쳐 하우스푸어 아파트 897가구를 매입했고 매도자들이 주택담보대출 1508억원을 상환했으며, 리츠는 매입한 아파트를 매도자에게 임대로 제공했다.

하우스푸어는 매각 전 주택담보대출 원리금 평균 상환액이 월 114만원이었고 매각 후 월 임대료 54만원을 내면서 실 주거비 부담이 월 60만원으로 낮아졌다.

희망임대주택 리츠는 하우스푸어의 주택을 매입해 대출 상환을 돕고 해당 주택을 그대로 임차해 쓰도록 하면서 주거안정도 확보해주는 구조다.

◆정부 “규제 완화와 사후검사 강화 병행”

이 같은 일련의 성과에 대해 국토부는 리츠의 지속적 투자규제 합리화를?주된 원인으로 꼽았다.

국토부는 리츠의 근거법인 부동산투자회사법 개정으로 지난해 6월부터 위탁관리 리츠의 1인당 주식소유한도를 30%에서 40%로 확대했으며, 최저자본금을 확보한 이후에는 현물출자가 자율화됐다.

또 과학기술인공제회, 소방공제회 및 별정우체국연금관리단 등은 주식의 공모의무와 1인당 주식소유한도 예외기관으로 추가했다.

리츠는 발행주식의 30% 이상을 일반투자자에게 청약해야 하는 주식공모의무가 있으며 1인당 주식소유한도의 경우 자기관리 리츠는 30%, 위탁관리 리츠는 40% 각각 제한을 둔다.

국민연금, 공무원연금 등 22개 연기금과 공제회는 이 같은 주식규제 적용을 배제해 투자의 유연성을 높였다.

이와 함께 리츠의 임대주택 투자 활성화를 위해 임대주택 리츠는 주식 공모의무와 1인당 주식소유한도 적용을 배제토록 했다.

지난 1월17일 부동산투자회사법과 시행령 개정을 시행하면서 자기관리 리츠의 주요출자자(주식 5% 초과 보유자)에 대한 적격성 심사제도를 도입하는 등 투자자 보호 장치를 강화했다.

▲ 모자(母子) 리츠 투자구조(자료=국토교통부 제공)

아울러 조합이나 자회사·손자회사 등 다양한 형태를 활용한 투자방식을 허용, 모자(母子)형 리츠의 실효성 강화, 부동산 신탁수익증권의 취득한도폐지 등 불합리한 투자규제도 완화했다.

국토부는 시장 건전성 측면에서도, 리츠·자산관리회사·자산보관기관·사무수탁사·투자자문회사 등 90개 회사에 대한 검사를 통해 인가·등록 취소 4개사, 과태료 12건 부과 등 행정처분을 실시해 금융 사고나 투자자 피해 없이 건전성을 유지하고 있다고 설명했다.

국토부는 시장 확대에 따라 리츠를 체계적으로 관리하고 투자자에게도 종합적인 정보를 제공하기 위해 ‘리츠 정보시스템’을 구축 중이다.

국토부 관계자는 “올해도 리츠의 투자 자율성을 확대하기 위해 관련 법령 개정을 취진하는 한편 국민이 안심하고 리츠에 투자할 수 있도록 철저한 사후검사를 병행할 계획”이라고 말했다.