서민 중산층의 주거 안정을 위한 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업에 민간의 자금 투자가 확대된다.

국토교통부는 지난 1월 14일 대통령 업무보고의 후속조치 중 하나로 뉴스테이에 대한 재무적 투자자(FI, Financial Invertor)의 참여를 활성화하기 위해 뉴스테이 사업구조 개선·리스크 저감을 추진할 계획이라고 4일 밝혔다.

국토부 관계자는 “뉴스테이 출범 이후의 성과에 더해 뉴스테이를 보아 장기적이고 안정적으로 운영하기 위해 장기투자가 가능한 연기금·금융기관 등 FI의 참여를 확대하기 위한 것”이라며 “임대기간 중에도 안정적으로 배당하고 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 저감하는 데 중점을 뒀다”고 설명했다.

먼저 지금까지 FI가 뉴스테이 지분투자를 기피했던 주요 원인이었던 ‘청산배당’구조를 안정적인 중간배당구조로 전환하기 위해 사업구조를 개선하기로 했다. ‘청산배당’이란 임대 종료 후 주택 매각수입에 의해 배당하는 것을 말한다.

또한 뉴스테이리츠가 토지를 매입해 주택을 건설하는 방식에서 벗어나, 기금과 한국토지주택공사(LH) 등이 출자해 설립한 토지지원리츠가 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이를 도입하기로 했다. 토지임대방식이 적용되면 뉴스테이리츠는 총 사업비를 줄이고 토지매입비용 조달에 따르는 금융비용을 절감할 수 있게 된다.

리츠가 뉴스테이 일부를 수익시설로 개발할 수 있는 길도 열린다.

건출물의 연면적 30% 범위에서 분양주택 또는 수익시설과 복합 개발해 수익을 조기에 실현할 수 있도록 사업구조를 유연화하고, 회계 편의를 위해 정액으로 가정(원자의 0.2~0.9%)하고 있는 수선유지비를 평균 0.5%, 연차에 따라 증가하는 형태로 조정하는 등 재무구조를 표준화한다.

이와 함께 FI의 리스크를 저감하기 위해서 올해 상반기 중 작년 도입한 ‘모(母)리츠(뉴스테이 허브리츠)’가 채권을 발행하면 FI는 이 채권을 매입할 수 있게 된다. 이를 통해 ‘자(子)리츠’에 간접적으로 출자하는 효과를 내면서도 정기적으로 이자를 지급받을 수 있고, 직접 출자에 비해 리스크도 저감할 수 있게 되는 것이다.

FI가 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 꺼리는 점을 감안해 리츠 설립 시에는 기금이 출자하고 준공 이후에 FI가 기금 지분을 인수하는 방식도 도입할 계획이다.

국토부 관계자는 “은행·보험 등 금융기관이 뉴스테이 투자를 이미 시작했고, 연기금들이 뉴스테이 공동투자협약에 참여하는 등 시장에서 뉴스테이의 수익성과 안전성이 검증되고 있는 상황”이라며 “이번 사업구조 개선에 따르 FI에게 5.5% 이상 안정적인 배당을 지급하게 될 수 있는 만큼, 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 금융기관·연기금 등이 뉴스테이에 적극적으로 투자할 것으로 기대한다”고 말했다.