부동산경매, 자금계획 등 꼼꼼히 살펴야
부동산경매, 자금계획 등 꼼꼼히 살펴야
  • 권상아 기자
  • 승인 2016.04.26 16:12
  • 댓글 0
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그동안 수많은 경매고객과 접하면서 경매입찰이 처음인 경우 고객이 겪는 가장 큰 어려움은 경험이 없고 절차에 대해 알지 못하는데서 오는 막연한 두려움과 가족들의 반대인 경우가 많다.

법원에서 진행하는 경매에 참여하기로 마음먹었다면, 사전에 몇 가지 중요한 사항을 준비·숙지하여 예기치 못하게 발생할 위험에 대비하는 것이 좋다.

기본지식은 필수 - 법률 용어가 낯설고 입찰경험이 전무한 경매 초보라도 최근 쉽게 이해할 수 있도록 많은 강의와 책들이 나오고 있으므로 기초적인 권리분석과 사례 등 초보적인 개념 정리를 위해 쉽게 풀어쓴 책을 구매 또는 대여해 읽어 보고 입찰 전 미리 한번정도는 입찰 예정인 경매 법원에 견학하기를 권한다.

감정가는 감정가일 뿐 - 법원감정가는 법원의 명령에 따라 보통 입찰일로부터 6개월 전에 감정평가 회사에서 산정한 최초경매가격이다. 물론 공신력 있는 감정평가회사에서 산정한 만큼 어느 정도의 신뢰성은 가지고 있지만 법원감정가를 맹신해서는 안 된다. 경매물건속성상 가격평가시점과 현재시점에서의 가격차이가 날 수 있으므로 반드시 현재시세를 정확히 조사하는 것이 필요하다.

권리분석이 핵심 - 권리분석은 부동산 경매의 기본이다. 등기부상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부, 유치권관계 등을 분석해서 낙찰이후에 말소되지 않고 인수해야 할 권리가 없는지 파악해야 한다.

권리분석을 소홀히 한다면 본인의 그동안의 땀과 노력은 고사하고 오히려 현재시세보다 더 비싸게 매수를 하게 되는 경우도 발생하니 반드시 꼼꼼한 권리분석이 필요하다. 자신이 정확한 분석을 할 수 없다면 반드시 전문가에게 문의해 보고 진행하는 것이 좋으며 컨설팅업체 등에 의뢰를 하게 되더라도 전반적인 절차와 진행 상황을 이해하고 의뢰하는 것과 전혀 모른 상태에서 의뢰하는 것은 분명한 차이가 있다.

임장활동 - 부동산은 현장답사(임장)를 하지 않고 진정한 가치를 판단할 수 없다. 또한 현장답사 전 부동산 등기부등본과 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획 확인원, 지적도나 임야도 등 필요서류를 발급받아 공부와 일치하는지, 이용 상의 제한이나 거래규제 등은 없는지 검토해 정확한 가치를 평가하여야한다.

입찰가의 범위 - 부동산가격은 전세가<경매입찰가<매매가가 일반적이다. 전세가격상승이 경매낙찰가격을 상승의 원인이 되므로 전세가격상승이 가파른 지역이나 전월세 공급이 부족한 지역인 경우 경매낙찰가율이 높게 마련이다. 특히 종전에 낙찰되었던 동일지역 또는 인근지역의 최근사례 등을 비교 분석, 예상낙찰가격을 산정해 보고 본인이 낙찰 받고자 하는 입찰가격을 조정하는 것이 바람직하다.

자금계획은 미리미리 - 경매는 계약금, 중도금, 잔금과 같은 일반적인 거래와 달리 낙찰시 10~20% 가량을 입찰보증금으로 제출하고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야한다. 보통 낙찰을 받고 1개월 내에 잔금전액을 납부해야 하므로 취득세 등 부대비용을 감안하여 본인의 자금사정 및 대출가능 여부 등을 충분히 검토한 후 입찰결정을 해야 한다.

경매의 꽃 명도 - 경매도입부분의 어려움은 권리분석이고 결말 부분에는 명도라는 어려움이 있다. 그 중 경매초보자가 가장 걱정하는 부분이 바로 명도이다. 법적으로는 소유권을 취득한 것은 사실이지만 최종적으로 열쇠를 완전히 넘겨 받아야만 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의해야 한다. 물론 강제집행을 명도 초기 준비하는 경우도 있지만 강제집행시 적지 않은 비용이 발생하고 마찰로 인한 후유증이 생길 수 있기 때문에 적절한 범위 내에서 대화로 풀어나가는 것이 좋다. 명도의 원칙은 대화와 타협이다.

보이지 않는 함정 - 각종 부동산서류를 통해서도 파악되지 않는 권리 중엔 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 등이 있다. 이는 권리의 순의에 상관없이 낙찰이후에도 말소되지 않으며 경락인이 부담으로 남게 된다. 또한 실사를 통해서만 밝혀질 수 있는 미납관리비여부도 파악해야하며 경매물건 중 변경, 연기가 빈번한 경매물건이나 유찰이 많은 물건은 일단 주의하고 그 원인을 분석해야 한다.

마지막으로 여러 번 유찰되어 가격적인 메리트가 커 보이는 물건은 꼭 숨겨져 있는 리스크가 있다고 가정하고 준비해야 한다. 리스크를 감내하고 큰 수익을 좆아 경매 시장에 도전하고 싶다면 가능한 검증된 전문가의 자문을 구하는 것이 좋다.

참고로 경매를 합법적으로 대리할 수 있는 업종은 변호사, 법무사, 법원에 매수신청대리를 등록한 공인중개사 뿐이다. 권리분석에 대한 완벽한 자신감이 없고, 권리관계 속에 위험부담이 존재할 가능성이 있다면 반드시 전문가와 상담을 통해 위험요소 등을 완벽히 파악하고 낙찰 후 발생하게 될 변수에 미리 대처해 소중한 재산에 손실을 예방할 수 있다.

도움말: 부동산중개법인 드림하우징 전성현 이사


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