주택시장 안정화 위해 LTV·DSR 대폭 강화...금융부문 후속조치 시행
주택시장 안정화 위해 LTV·DSR 대폭 강화...금융부문 후속조치 시행
  • 정성훈 기자
  • 승인 2019.12.23 15:48
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LTV 추가 강화 등에 대한 행정지도와 FAQ 배포

정부는 추가적으로 DSR 관리 강화, LTV 추가 강화 등 주택시장 안정을 위해 금융부문 행정지도를 23일부터 시행한다고 금융위는 밝혔다.

이날 강화되는 LTV, DSR 규제는 자금용도와 무관하게 모두 적용된다고 밝혔다. 아울러, 전세대출 규제와 관련된 사항은 주금공, HUG, SGI 등 보증기관 관련규정 개정 등을 거쳐 2020년 1월 중 시행할 것이라 했다.

사진=파이낸셜신문DB
사진=파이낸셜신문DB

23일부터 강화되는 행정지도를 보면 먼저, 기존 투기지역‧투기과열지구 주담대 LTV 40% 적용에서 시가 9억원 기준으로, 9억원 이하분은 LTV가 40% 적용되며, 9억원 초과분은 LTV가 20% 적용된다.

또 평균DSR은 업권별 평균목표 이내로 각 금융회사별 관리했으나 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택 담보대출 차주에 대하여 차주 단위로 DSR규제를 적용하기로 했다.

아울러 고가주택 기준을 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년내 전입과 처분 의무를 부여키로 했다.

주택구입목적 사업자대출에 대한 관리도 강화했는데 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구로 적용범위를 확대했다.

주택임대업 개인사업자대출에 대하여 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화했다.

앞으로도 금융위원회와 금융감독원은 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속조치들이 현장에서 차질없이 안착될 수 있도록 적극적으로 현장 지원 및 안내를 해 나갈 계획이다.

LTV 추가 강화 등에 대한 행정지도 및 FAQ 배포

-DSR 규제가 차주 단위로 적용되는 경우는?

차주 단위 DSR 규제가 적용되는 차주는 2019년 12월23일 이후 투기지역‧투기과열지구 소재 시가 9억원 초과 주택을 담보로 신규로 주택담보대출을 받는 차주이다. 주택구입 목적 주담대 와 생활안정자금 목적 주담대 모두 포함된다.

2019년 12월22일 이전까지 대출신청이 완료된 경우, 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 경우는 제외한다.

동 차주가 상기 주담대를 받은 이후 추가로 대출(신용대출 등 포함)을 받는 경우에도 차주 단위 DSR 규제가 적용됨된다. 단, 주담대 잔액이 모두 상환된 경우에는 적용대상에서 제외된다.

-2019년 12월23일 이후에 주담대를 받은 경우에 대해서만 차주단위 DSR 규제를 적용하는 이유는?

12월16일 대책의 금융규제 강화 조치는 앞으로의 초고가주택 또는 고가주택으로의 과도한 자금쏠림을 관리하기 위한 목적이다. 이러한 맥락에서 DSR 규제도 강화조치 이후 주담대를 받는 차주부터 적용하고자 하는 것이다.

-비대면 신용대출 취급시에도 해당 차주가 투기지역‧투기과열지구내 시가 9억원 초과 주담대를 보유하는지 확인하고 차주 단위 DSR을 적용해야 하는지?

비대면 신용대출도 동일한 방식으로 차주 단위 DSR이 적용된다. 금융회사는 대출신청 차주가 투기지역‧투기과열지구내 9억원 초과 주택 담보대출을 보유 중인지 여부를 확인하기 위하여 신용정보원을 활용한다.

다만, 12월23일까지 신용정보원과의 전산시스템 연결이 마무리되지 않은 일부 금융사의 경우 당분간 유선확인 작업을 거쳐야 함에 따라 비대면 신용대출 이용시 평소보다 시간이 더 소요될 수 있다. 이 또한 12월27일까지 전산시스템 연결을 완료할 예정이다.

-비은행권의 경우, 차주단위 DSR 적용기준이 모두 60%로 동일한지? 또한, ‘21년말까지 60%→40% 하향조정 스케줄은 어떻게 되는지?

비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 60%로 동일하다. 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 단계적으로 하향 조정하여 2022년 1월1일부터 40%를 적용할 예정이다.

-주택담보대출 실수요 요건은 어떻게 적용되는지?

투기지역, 투기과열지구에서 주택담보대출의 실수요 요건은 다음과 같이 적용한다.

금융위
금융위

-강화된 LTV 조치시 다주택자의 생활안정자금 목적 주택담보대출에 대한 LTV는 어떻게 되는지?

‘9.13 주택시장 안정대책’에 따라 다주택자의 경우 생활안정자금 목적 주담대에 대하여 LTV를 10%p 차감한다.

2019년 12월23일부터 투기지역‧투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택 담보대출의 경우 9억원 이하분에 대해 LTV 40%, 9억원 초과분에 대해 LTV 20%가 적용됨에 따라, 다주택자의 생활안정자금 목적 주담대는 9억원 이하분에 대해 LTV 30%, 9억원 초과분에 대해서는 LTV 10%가 적용한다.

-시가 15억원 초과 초고가주택의 주담대와 관련하여, 시가 15억원 초과 여부 판단, 대출취급 가능여부 판단 시점은?

주택가격의 산정(대출취급 가능여부 판단)시점은 차주의 '대출 신청일' 기준이다.

-계약체결 준비 시점의 시가가 14억원이었으나, 대출신청 시점 시가가 16억원인 경우 대출이 불가능한지?

주택가격의 산정시점은 차주의 ‘대출 신청일’이므로 대출 신청일 기준으로 시가 15억원을 초과하는 경우 투기지역‧투기과열지구 소재 주택 구입 목적의 주택담보대출은 금지된다.

주택담보대출을 이용하려는 차주는 주택매매계약후 즉시 금융회사에 내방하여 대출신청을 함으로써 시세 변동에 따른 리스크를 최소화할 필요가 있다.

-초고가 아파트에 대한 주담대 제한이 재개발·재건축 조합원 집단대출에도 적용되는 것인지?

정부는 지난 12월16일 ‘주택시장 안정화 방안’을 통해, 투기지역‧투기과열지구 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입목적 주택담보대출을 금지했으며, 주택가격 안정, 주택수급 등 여러 요인을 고려하여 일정 조건을 충족하는 재건축‧재개발 조합원에 대해서는 예외를 두었다.

동 사항은 12월17일 대책 시행 이후 취급되는 재건축‧재개발 사업장 집단대출에 대하여 적용되며, 대책 시행 이전에 입주자모집 공고를 한 사업장, 입주자 모집공고가 없는 경우에는 착공신고된 사업장, 관리처분계획이 인가된 사업장의 조합원에 대해서는 종전 규정을 적용할 수 있도록 경과조치를 두었다.

-시행일 이전에 매매계약서를 작성하지 않고, 일부 소액 금액만을 선지급한 ‘가계약’을 체결한 경우도 종전규정을 적용받을 수 있는지?

시행일 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주에 대해서는 종전 규정을 적용한다. 제3자인 금융회사가 상기 조항을 적용하기 위한 계약성립 여부를 확인하기 어려운 가계약의 경우, 종전 규정이 적용되지 않는다. ‘9.13 주택시장 안정대책’을 시행함에 있어서도 가계약을 매매계약으로 인정하지 않아 왔다.[파이낸셜신문=정성훈 기자 ]



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