2021년 전국 주택매매가격은 상승전망이 우세하나 상승폭은 올해 보다 낮을 것으로 전망됐다. 또 2021년 유망 부동산은 신규 분양아파트를 꼽았으며, 재건축 및 재개발에 대한 관심도 높은 것으로 조사됐다.

KB금융그룹은 29일 올 한해 부동산시장에 대한 진단과 2021년 시장 전망을 담은 '2021 KB 부동산 보고서(주거용편)'에서 이같이 밝혔다.

‘2021 KB부동산보고서(주거용편)’은 KB경영연구소가 선정한 2020년 부동산시장의 주요 이슈 분석과 급변하는 부동산 시장의 변화를 진단하기 위해 전국 500여개 중개업소, 학계 및 업계(건설업, 금융업 등) 그리고 KB국민은행의 PB 대상 설문조사를 통해 결과다.

KB경영연구소 관계자는 "2021년 주택시장은 수도권뿐 아니라 비수도권의 주택시장 안정도 주요한 이슈가 될 것"이라며 "특히 전세시장 불안, 다주택자 세금 부담에 따른 영향, 코로나19 지속에 따른 경기침체 여파도 지속적인 화두가 될 것으로 예상된다"고 밝혔다.

◇ 수도권 주택매매가격 상승 올해보다 둔화, 안정화 위해 공급물량 증가 필요

중개업소·시장 전문가들의 대부분이 2021년 전국 주택매매가격이 상승할 것으로 응답했다. 다만, 5% 이내 상승 응답이 중개업소 66%, 전문가 71%로 나타나, 올해 보다 상승폭은 둔화될 것으로 보는 시각이 많았다.

가격 상승 원인으로 수도권은 전세수요 매매 전환과 공급물량 부족을, 비수도권은 전세수요 매매 전환과 풍부한 유동성을 꼽았다. 가격 하락 요인으로는 수도권에서는 세금 부담을, 비수도권에서는 높은 매매가격에 대한 부담과 대출규제에 대한 응답이 많았다.

한편 비수도권에 대해서 시장전문가들보다 현장의 중개업소들이 가격 상승 여력을 상대적으로 높게 보고 있는 것으로 조사됐다. 전세가격에 대해서도 대부분의 중개업소·시장 전문가들이 2021년에 상승할 것으로 응답했으며 지역별로는 수도권의 상승을 우려하는 시각이 많았다

이는 지난 몇 년간 안정세를 보였던 전세시장이 최근 상승세로 전환되면서 불안심리가 커진 것으로 보인다.

전세가격의 상승 원인은 수요 대비 공급 물량 감소에 대한 응답이 압도적으로 많았다. 최근 입주물량이 전반적으로 감소하고 있고, 임대차법 시행 이후 전세 물건도 감소했기 때문이다. 또한 주택가격 상승으로 인한 전세수요 증가 등도 높은 응답률을 보였다.

◇ 주택 매매 및 전세시장 안정시기에 대한 응답은 상당히 엇갈려

주택 매매 시장 안정화 시기에 대해서는 2022년이 될 것이라는 응답 비중이 가장 높았으나, 2순위 응답률은 중개업소와 PB는 2021년, 전문가는 2023년으로 다소 엇갈린 응답을 보였다.

전체적으로는 주택 매매시장 안정화 시기에 대한 응답률이 상당히 고르게 분포되어 있어, 안정화 시기에 대해서 시장 내 의견은 상당히 혼란스러운 상황이다. 이는 최근 주택시장이 경제 여건 및 주택 시장의 상황뿐 아니라 심리적인 요인이 크게 작용하고 있고, 정책변화에 따른 불확실성도 크기 때문으로 보인다.

전세시장 역시 2022년 안정화 의견이 가장 많았다. 그러나, 2023년 이후로 응답한 비중은 매매보다 다소 높아 매매가격 보다는 안정화까지 시간이 필요할 것으로 인식하고 있었다.

◇ 주택시장 안정화를 위해 양도세 인하 및 재건축·재개발 활성화 등 주택물량 확보의 필요성 강조

향후 주택시장 안정화를 위해 가장 필요한 정책으로 공급확대에 대한 의견이 많았다. 전문가는 재개발·재건축 활성화(29%)를 1순위로 꼽았으며 중개업소와 PB는 양도세 인하를 통한 거래활성화(각각 23%, 25%)를 선택하였다. 한편 3그룹 모두 정비사업 활성화와 양도세 인하를 통한 거래활성화의 필요성을 지적하고 있으며 이어서 신규주택 추가 공급에 대한 선택도 높았다.

재개발재건축 등 정비사업과 신규택지 추가 공급대책의 경우 신규 주택물량을 확보할 수 있는 방안인데다, 양도세 인하의 경우 기존 주택물량의 매도물량이 증가할 수 있는 대책으로 시장내 부족한 주택물량 확보의 필요성이 반영된 것으로 보고서는 판단했다.

◇ 부동산 선호도 여전한 가운데, 주식시장 강세로 주식 선호도 급증

부동산은 2017년부터 2020년까지 지속적으로 가장 선호하는 투자자산으로 꼽혔다. 주가지수가 폭락한 2018년에 선호도가 상승했던 예금은 유동성 확대로 인한 인플레이션이 우려되면서 선호도가 감소했다. 수익률 기대가 어려운 예금과 채권의 선호도 역시 하락했으며, 자산 가치 상승으로 비교적 우수한 수익률이 기대되는 부동산 펀드와 리츠의 선호도는 크게 하락하지 않는 모습을 보였다.

PB고객이 선호하는 투자자산으로 주식 선호도가 급증한 것으로 나타났다. 전 세계적인 코로나19 대유행으로 올 3월 주가가 폭락했으나, 이후 주가가 반등하면서, 하반기 주식시장은 역대 최고치를 돌파하고 있다. 이러한 변동성 장세와 지속적인 자산 가치 상승에 대한 기대로 주식에 대한 투자 선호도가 급증한 것으로 보고서는 풀이했다.

◇ 부동산 세무 상담 크게 증가, 주거용 부동산 구입은 지속적으로 감소

PB고객들의 2020년 부동산 관련 상담 및 자문 내용의 상당부분은 부동산 세무(45%)가 가장 큰 비중을 차지했으며 이어서 수익형부동산 구입 및 보유부동산 처분을 꼽았다. 이는 보유세 및 종부세 강화로 인해 고자산가들의 종부세 부담이 현실화되면서, 관련 세무상담이 크게 증가한 것으로 판단됐다. 부동산 세무 상담은 지난 2019년 35%를 차지하였으나, 올해는 45%로 10%p 상승한 것으로 나타났다.

투자 포트폴리오 현금 흐름을 창줄하기 위한 수익형 부동산상담은 꾸준히 감소하고 있으나 여전히 높은 2순위를 차지했다. 종부세 강화의 여파로 보유부동산 처분 비중도 소폭 상승한 것으로 조사됐다.

◇ 분양 아파트가 1순위, 재건축·재개발에 대한 관심도 증가

투자유망 부동산으로 2020년에 이어 아파트 분양에 대한 선호도가 가장 높게 나타났다. 분양가상한제 등으로 인해 주변시세 대비 낮은 가격으로 분양되면서 가장 높은 선호도를 보였다.

이어서 신축(준공후 5년이내) 주택에 대한 관심도 여전히 높았으며, 지난해와 달리 재개발·재건축 등 정비사업에 대한 관심도 높게 조사됐다. 특히 중개업소와 전문가를 중심으로 재건축 및 재개발에 대한 선호도는 신축주택에 비해서도 높은 것으로 나타났다.

지역별로 살펴보면, 중개업소의 경우 서울의 아파트 분양에 이어 재개발·재건축을 선택한 반면, 경기·인천은 아파트분양과 신축주택에 이어 재개발·재건축, 기타지방은 아파트분양과 신축주택에 이어 토지에 대한 선호도가 상대적으로 높게 나타났다. 또한 시장전문가들 중 건설시행업계의 경우 재개발·재건축이 향후 투자유망한 부동산 2위로 꼽았다.

◇ 결혼 10년 이내에 누적 약 79%의 가구가 생애첫주택을 구매, 2030세대의 구매수요는 점차 감소

2030세대의 결혼 후 경과시기별 생애첫주택 구매 비율을 분석한 결과, 결혼한 해에 생애첫주택을 구매하는 경우는 26%, 결혼 후 10년 이내에 생애첫주택을 구매하는 경우는 도합 79%로 나타났다.

주거실태조사2019 자료를 분석한 결과, 결혼 후 경과시기별 생애첫주택 구매 비율은 결혼한 해에 26%를 기록한 뒤, 이후 매 1년마다 약 5~7% 정도의 가구들이 생애첫주택을 구매하면서 결혼 후 10년에 이르면 전체 결혼 가구의 79%가 생애첫주택을 구매했다.

결혼 연령별로는 30세 이전에 결혼하면 21%만 결혼한 해에 생애첫주택을 구매했으나, 37~39세에 결혼하면 34%가 결혼한 해에 생애첫주택을 구매했고, 거주지역별로는 서울에 거주 시 결혼 10년차가 되어도 생애첫주택 구매비율이 60%에 불과하였으나, 다른 지역은 80~90% 정도로 격차가 크게 벌어졌다.

결혼시기에도 차이가 있었는데, 정부가 적극적인 대출 정책을 폈던 2013~2017년에 결혼한 가구들이 다른 시기에 비해 10%p 가량 생애첫주택 구매비율이 높게 나타났다. 참고로, 1인가구로 독립한 경우에는 독립 후 5년이 지나도 생애첫주택 구매비율이 5%에 이르지 못했다.

인구감소 및 혼인 건수 감소 추세가 지속될 경우 2030세대의 주택수요는 현재 연간 20만호 정도에서 2030년에는 약 16만호, 2040년에는 약 10만호 정도까지 감소할 것으로 추정했다.[파이낸셜신문=임권택 기자 ]