주택가격 안정화를 위한 제언
주택가격 안정화를 위한 제언
  • 파이낸셜신문
  • 승인 2021.09.24 21:17
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권호근 국제사이버대학교 부동산학과 교수
권호근 교수
권호근 국제사이버대학교 부동산학과 교수

2017년 5월 출범한 문재인 정부는 20여번이 넘는 부동산정책을 발표하면서 부동산가격, 특히 주택가격을 안정화시키기 위해 노력하였으나 그 결과는 참담하게 마무리 될 것으로 보인다.

그러면 왜 이렇게 정책실패가 나타났고, 향후 어떻게 해야 주택가격을 안정화 시킬 수 있는지 이 시점에서 생각해 볼 수밖에 없다.

왜냐하면 문재인 정부는 5년 임기를 끝으로 퇴장하지만 대한민국에서 앞으로 살아가야 할 후손세대를 생각하지 않을 수 없기 때문이다.

처음으로 시작해야 할 작업은 문재인 정부가 시행하였던 부동산정책들의 내용을 살펴보고, 무엇이 잘못되었는지 살펴 볼 필요가 있다.

지난 5년여 간 25번 정도의 부동산정책이 발표되고 시행되었는데, 2017년부터 2020년까지 4년간은 수요억제대책으로 일관하다가 주택가격 상승이 계속되자 2020년 후반기부터 공급확대정책으로 정책기조를 변경하고 있다.

문재인 정부에서 시행된 부동산정책들의 문제점들을 지적하면 다음과 같다. 첫째, 집권 초기인 2017년 주택가격이 안정되었는데 무리하게 부동산시장에 개입하여 부작용을 발생시켰다는 것이다. 차라리 아무 것도 하지 않았으면 지금보다 더 나은 상황이 되었다고 생각된다.

둘째, 문재인 정부는 주택보급률이 서울과 수도권에서 100%를 넘어서고 있어 주택의 공급량은 충분하므로 환경을 파괴하고 주택업자의 배만 불리는 신도시건설, 재개발과 재건축과 같은 부동산개발 사업을 억제하겠다는 말을 수시로 정책담당자들이 했다는 점이다. 이는 시장참여자들에게 현 정부가 집권하는 동안 신규주택공급은 거의 없을 것이라는 신호를 주었다.

셋째, 한국은 저출산 등의 영향으로 전체 인구가 감소하면서 주택수요도 감소할 것이라는 믿음을 문재인 정부 정책담당자들이 가졌다는 것이다. 실제 한국의 출산율은 21세기 들어 급감하고 있는 것은 사실이다.

그런데 현재 주택의 주요 수요층인 30대, 40대, 50대들은 1960년대에서 1980년대에 출생한 사람들이다. 1960년대는 한 해에 출생아 수가 거의 80만 명에서 100만 명에 이르고 특히 1969년과 1970년은 출생아 수가 100먄 명을 돌파하였다.

1970년대 후반 산아제한정책이 실시되면서 출생아 수가 감소했지만 1980년대에도 한 해 출생아 수는 평균 70만 명 정도이다. 따라서 인구감소로 인한 주택가격의 안정은 앞으로도 최소 10년은 경과해야 그 효과가 나타날 것으로 예측된다.

문재인 정부의 임기는 5년이다. 따라서 이들은 자기 집권기간 내에서는 이런 점들을 고려하지 않아야 함에도 불구하고 착각을 하여 정책실패를 발생시켰다고 판단된다.

향후 주택가격을 안정시키기 위한 정책 방안들을 제시하면 다음과 같다. 크게 3부분으로 나누어 살펴보았다.

첫째 부문은 문재인 정부에서 지속적으로 실시된 수요억제정책을 시정하여 단기적으로 주택가격을 안정화 시키는 방안이다. 문재인 정부는 조세부문에서 공시지가 현실화, 다주택자의 종합부동산세와 양도소득세의 세율인상을 통해 주택가격을 안정화 시키려고 하였다.

그런데  그 결과는 조세부담을 회피하기위해 주택매물이 증가하기보다는 자녀에게 증여하거나, 향후 양도소득세 완화를 기대한 다주택자들의 “버티기”로 기대한 만큼의 효과는 나타나지 않았다.

한국도 주요 선진국처럼 보유세는 강화하되, 거래세는 낮추는 방향으로 가야할 필요가 있고, 재산세와 종합부동산세로 이원화된 보유세는 위헌소지가 있으므로 단일화해야 한다.

또 하나는 공시지가의 산출과정을 현행보다 투명화하거나 지자체로 이관해야 한다. 그리고 문재인 정부들어 공시지가를 급격하게 현실화하여 상승시키는데 이의 속도를 조절해야 한다. 왜냐하면 주택공시가격은 보유세의 과표기준이자 동시에 건강보험료 책정이나 기초생활수급자 선정기준이 되므로 납세자들의 조세저항이 심하기 때문이다.
 
주택가격을 안정시키기 위한 둘째 부문은 문재인 정부에서 처음으로 제시된 공급증대정책인 “2.4대책”의 문제점들을 보완하는 것이다. 서울과 수도권에서 61만 호의 주택공급을 하며, 이중에서 제3기 신도시 18만 호 물량을 제외하면 42만 호를 재개발과 재건축을 통해 공급하겠다는 것이다. 그런데 이들 사업을 민간보다는 공공이 개입해 사업을 실시하겠다는 것인데 이는 또 한 번의 정책실패를 발생시킬 것이다.

정부와 공공부문은 주택공급의 마중물 역할에 그쳐야 하며, 주택공급이 필요한 곳에 민간이 적절히 주택공급을 할 수 있도록 유도하는 것이 필요하다. 그리고 재개발과 재건축을 활성화시키기 위해서는 이들 사업에 대한 규제를 완화시킬 필요가 있다. 초과이익 환수제, 분양가 상한가 규제, 임대주택 의무비율 건축 등은 완화하거나 소멸시켜야 할 것이다.

주택가격을 안정시키기 위한 마지막 부문은 서울의 용산지역과 4대문 도심 내에서 주택공급을 획기적으로 증대시키는 방안이다. 한국의 주택가격은 서울, 그것도 강남지역의 주택가격 안정화가 매우 중요하다.

이를 달성하기위해서는 강남을 대체할 수 있는 지역에서 주택공급을 대량 확대할 필요가 있다. 서울의 용산지역은 강남을 대체할 수 있는 지역이다. 용산역 철도정비창 부지는 30만 평 규모이고, 인근의 서부이촌동 재개발지구와 통합 개발하면 그 면적은 40만 평 정도가 된다.

이 지역을 “국제업무지구”로 개발한다는 계획이 잡혀있는데 서울에서는 강남 삼성역 일대가 대규모 상업지구로 개발계획이 잡혀 있어 이렇게 되면 상업시설이 과잉 공급될 우려가 있다.

그러므로 주거지역으로 용도를 정하여 개발해야 한다. 2종 주거지역의 용적률이 250%이므로 이를 적용하면 100만 평 규모의 신규 주택공급이 가능하다. 평균 아파트 면적을 25평 정도로 계산하면 40,000가구가 공급 가능하다.

용적률을 300%로 상향하면 48,000가구 공급이 된다. 그리고 용산 미군기지 면적이 약 80만 평 정도 되는데, 이를 전부 공원으로 개발하지 말고 공원의 주변부이면서 한남동이나 후암동 등 주변 주거지역과 붙어있는 약 10만 평 정도를 주변지역과 연계하여 임대주택단지로 건설할 것을 권고한다.

임대주택단지이므로 용적률을 300%로 하고 평균 공급면적을 20평으로 하면 15,000가구에 달하는 임대주택이 공급될 수 있다. 이를 신혼부부 등에게 우선 공급하면 주거안정을 가져와 출산율도 제고시킬 것이라 판단된다.

서울의 4대문 도심은 종로, 을지로, 퇴계로 등 거의 상업지역으로 형성되어 있다. 이들 지역들은 조선시대부터 사람들이 거주해 온 관계로 건물의 노후도가 심하고 도심의 미관을 해치고 있어 대규모로 재개발 할 필요가 있다. 상업지역이나 건축법 개정으로 주상복합건물 신축이 가능하므로 저층은 상가, 고층은 주거지용 건물로 건축하면 주택공급이 가능하다. 도심에서 주택공급이 이루어지면 직주근접 현상이 나타나 불필요한 출퇴근시간이 단축된다.

문재인 정부의 정책실패로 부동산가격이 폭등하여 그렇지 않아도 “코로나 사태”로 힘겨운 시기를 보내는 국민들에게 더 큰 고통을 주고 있다. 차기 정부의 지도자는 이들의 실패를 타산지석으로 삼아야 될 것이다.   

 

 

 

 

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