2022년 3월10일 대한민국의 제20대 대통령으로 윤석열 후보가 당선되었다. 2017년 5월에 출범한 문재인 정부는 크고 작은 28번의 부동산정책을 발표하고 시행하였는데, 서울의 아파트 평균 매매가격이 집권 초기인 2017년 5억원 대 후반에서 2021년 10억원 가량으로 거의 2배로 상승하는 등 총체적 실패로 평가받고 있다.

실패의 주요 원인은 시장친화적인 공급확대정책 보다는 규제 일변도의 수요억제정책 때문이라고 전문가들은 지적하고 있다. 본고는 앞으로 출범할 윤석열 정부의 성공을 위해 기대하는 몇 가지 부동산정책 방안들에 대해 제시하고자 한다.

윤석열 당선자는 대선 경선기간동안 문재인 정부의 부동산정책을 비판하면서, 집권 후 다음과 같은 부동산정책을 실시하겠다고 공약을 발표했다.

첫째, 집권 5년간 250만 가구 이상으로 주택공급을 확대하겠다는 것이다. 이러한 목표 달성을 위해 3기 신도시 건설뿐만 아니라 분당, 일산 등의 1기 신도시를 재정비하며, 서울시를 비롯한 대도시의 재건축과 재개발을 활성화 하는 방안들이 제시되었다

둘째, 문재인 정부 들어 왜곡된 부동산금융과 조세제도를 정상화시키기 위해 종합부동산세와 재산세를 통합하고, 보유세 산정의 근거가 되는 공시가격을 2020년 수준으로 내리고, 현실화 계획도 재수립하며, 다주택자에 대한 양도소득세 중과도 한시적으로 면제해, 이들의 주택매각을 유도한다는 것이다.

그리고 주택구입자들이 금융권의 대출을 통해 주택구입을 용이하도록 하기위해 LTV(loan to value, 주택담보비율) 비율을 상향 조정하는 방안도 포함되어 있다.

셋째, 전세와 월세시장을 안정화시키는 방안이다. 그동안 전·월세 시장을 왜곡시킨다고 비판을 받은 “임대차 3법”을 재검토하고, 등록 임대사업자에 대한 세제 혜택을 부활하여 민간 임대주택 시장을 활성화시킨다는 것이다.

마지막으로 서민의 주거지원을 위해 전세자금의 대출상환액 소득공제 확대, 월세의 세액공제율을 상향하고 주거급여의 현실화와 지급대상을 확대시킨다는 방안이다.

윤석열 당선자가 추진하겠다고 공언한 방안들은 대체적으로 주택가격을 안정화시키고 시장 친화적이라는 점에서 바람직하다고 판단된다. 다만 몇 가지 우려되는 점들을 지적하고자 한다.

우선 5년간 250만 가구 이상의 주택공급을 하겠다고 하는 점에서 염려가 된다. 문재인 정부가 주택공급을 억제해 그동안 주택가격이 폭등하였다는 지적의 반작용으로 막대한 물량을 주택을 시장에 공급하겠다는 사정은 이해가 가나 이것은 상당한 부작용을 초래할 가능성이 크다.

우선 한국은 저출산의 영향으로 향후 인구감소가 필연적으로 도래하고 이로 인해 주택수요는 감소할 것이다. 노태우 정부가 1980년대 말 주택가격 안정을 위해 “200만 호 주택공급” 정책을 실시했는데, 이 당시 한국의 주택보급률은 전반적으로 낮았고 서울은 50% 정도 수준이었다.

그런데도 200만호는 엄청난 물량이었는데 현재의 주택보급률과 인구추세를 감안하면 이는 과도한 것이다. 전체적인 물량보다는 서울과 수도권 등 주택수요가 있는 곳에 맞춤형 주택공급이 필요하며, 250만 호는 향후 미분양 등 자원의 낭비를 초래할 가능성이 크다고 판단된다.

김영삼 정부시절 전국 곳곳에 대학 설립 허가를 남발하여 현재 다수의 대학들이 입학정원을 채우지 못하고 있다. 그 당시에도 취학 인구수가 감소할 것이 확실하므로 무분별한 대학 설립은 지양해야 한다는 지적에도 불구하고 정부는 당장의 인기영합을 위해 이를 무시한 결과 오늘날 대학의 위기가 초래되었다. 윤석열 당선자는 이를 반면교사로 삼아야 할 것이다.

재건축과 재개발과 관련한 과도한 규제를 완화해 주택공급을 확대시킨다는 방안은 바람직하나, 정책 시행 초기에 부동산투기를 부채질하여 일시적인 주택가격 상승이라는 부작용이 나타날 것이고, 이주 수요로 인해 전·월세 가격이 상승할 수 있다.

그런데 이런 부작용은 정책이 순조롭게 집행되면 사라지고, 장기적으로 주택가격은 안정된다. 문제는 단기적으로 주택가격 상승과 부동산투기를 부채질한다는 언론과 야당의 공세에 맞서 이를 일관되게 관철하는 정부의 의지가 필요하다. 윤석열 당선자는 일시적인 비판에 휘둘리지 말기를 기대한다.

부동산금융과 조세제도를 정상화시키는 방안과 “임대차 3법” 개정안은 관련 법률들을 개정해야 시행할 수 있는 방안들이다. 현재 국회의 의석 숫자를 고려하면 야당의 협조가 없을 경우 공염불이 될 가능성이 크다.

윤석열 당선자는 부동산시장의 정상화와 주택가격 안정을 위해 반드시 필요한 정책이라는 신념을 가지고 집권 초기에 이를 관철시켜야 한다. 야당이 반대하여 못한다는 패배의식보다는 국가의 장래를 위해 힘들지만 야당을 설득시키는 의지가 요구된다고 하겠다.

결론적으로 선거기간동안 윤석열 당선자가 발표한 부동산 관련 정책들은 대체적으로 바람직하다고 판단된다.

다만 시행 과정에서 야당을 설득시키는 정치력과 과도한 주택공급 물량을 조정하는 것이 필요할 것으로 판단된다. 차기 정부의 부동산정책이 제대로 시행되어 주택가격이 하향 안정화되기를 기대해 본다. 주택가격의 하향 안정화는 안정적 일자리 제공과 더불어 젊은이들이 미래를 설계하는데 큰 영향을 주는 요인이다.

차기 정부가 이런 일들을 성공적으로 수행하면 지금 젊은 세대들이 느끼는 미래의 불안감을 제거해, 지금 큰 사회문제로 대두되고 있는 결혼 기피와 저출산 문제도 해소시킬 수 있을 것이다.[파이낸셜신문]

 

 

 

 

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