서울시에서 신축 및 노후 아파트들은 일반 아파트에 비해 상대적으로 더 높은 가격에 거래된다. 특히 입주연차 30년 이상 아파트는 향후의 재건축 기대심리로 인해 노후도에도 불구하고 투자자산으로서의 선호현상이 존재한다.

이에 직방은 국토교통부 아파트 실거래가 자료를 기반으로 통계모형을 활용해 신축 혹은 구축 여부가 실거래가에 미치는 영향을 수치화하고, 이러한 신축·구축 아파트 선호현상을 시점별, 지역별로 비교한 결과를 18일 발표했다.

먼저 서울시를 대상으로 매매와 전세에서의 신축 및 구축 아파트 영향을 분석한 결과에 따르면, 2022년 현재 서울에서 일반 아파트 대비 신축 아파트의 매매가격은 약 38% 높은 것으로 나타났으며, 선호현상의 정도는 최근 10년동안 30-40% 수준을 유지하고 있다. 

한편 전세시장에서 신축 아파트의 가격은 2010년대 초반 10-20%가량 높았던 것에 비해 2017년 이후에는 30% 이상의 차이를 기록해, 신축 선호현상이 강해지고 있는 모습을 보이고 있는 것으로 나타났다.

다음으로 30년 이상 구축 아파트의 경우 2022년 현재 매매시장에서 일반 아파트에 비해 4%가량 높은 가격을 형성하는 반면, 전세시장에서는 약 21% 낮은 가격에 거래되어 서로 상반되는 선호도를 보이고 있다. 

또한 매매시장에서의 구축 아파트와 일반 아파트의 가격 차이는 2017년 18%를 기록한 이후 약화되고 있다. 특히 2020년에는 1%를 기록해 일반 아파트와의 매매가격 차이가 크게 감소한 모습을 보이고 있다. 

직방 관계자는 "이는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축·재개발 시장 안정화를 위한 정부 정책들의 영향으로 해석된다"라고 말했다.

신축 및 구축 아파트 효과를 시도별로 비교한 자료에 따르면, 2022년 현재, 신축 아파트 선호현상이 가장 뚜렷한 곳은 전라북도, 울산광역시, 대전광역시로 나타났으며 해당 지역에서 신축 아파트는 일반 아파트보다 60% 이상 높은 가격이 형성되고 있다. 

세종시를 제외한 모든 시도에서 유의미한 신축 아파트 선호현상이 포착됐는데, 세종시의 경우 5년 미만 신축 아파트가 대부분 지가가 높은 신도시 지역에 집중되어 있기에 입지 요인을 통제했을 때 신축과 일반 아파트의 유의미한 차이는 없는 것으로 분석됐다.

한편 구축 아파트에 대한 선호여부는 지역마다 다르게 나타났다. 2022년 현재 경기도, 전라북도, 부산광역시, 서울특별시 4개 시도에서는 일반 아파트 대비 구축 아파트가 유의미하게 높은 가격을 기록했다.

그러나 대구 및 제주에서는 유의미한 차이가 없었고 나머지 시도에서는 구축 아파트의 가격이 더 낮았다. 특히 전라남도, 광주광역시, 대전광역시, 세종특별자치시, 충청북도는 일반 아파트보다 구축 아파트의 매매가격이 10% 이상 낮은 가격을 형성해 뚜렷한 불호현상을 보였다. 

직방 관계자는 "이 지역들은 아파트 시장에서 재건축에 대한 기대감이 미약해, 노후도로 인한 불호심리만이 매매가격에 반영된 것으로 해석된다"며 "또한 재건축 기대감이 거래가격에 반영되지 않는 전세시장의 경우 유의미한 차이가 없는 경상남도를 제외한 모든 시도에서 일반 아파트보다 구축 아파트가 낮은 가격을 형성하고 있다"라고 설명했다.

전체적으로 지역과 시점에 무관하게 신축 아파트는 일반 아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있지만, 구축 아파트의 경우 지역 부동산 시장과 정부 정책에 따라 가격에 미치는 영향이 서로 다르게 나타나고 있는 것으로 조사됐다.

2022년 현재 서울, 경기 등 지역의 매매시장에서 포착되는 구축 아파트 선호현상은 해당 지역의 향후 재건축 사업 기대심리가 매매가격에 반영된 것이라 해석된다는게 직방의 설명이다.

반대로 구축 아파트 불호현상이 포착되는 전남, 광주, 대전 등의 지역은 재건축 기대심리가 미약해 주택 노후화로 인한 불호현상만이 가격에 반영된 것으로 보인다는 것이다.

반면 전세시장에서는 일관되게 구축 아파트 가격이 낮게 형성되어 있는 것으로 나타났는데, 전세에서 30년 이상 아파트는 노후주택에 불과하기 때문에, 재건축 기대심리가 임대차 시장에 적용되지 않은 것이라고 직방은 분석했다.

더불어 2018년 이후 서울의 구축 아파트 선호현상이 과거에 비해 유의미하게 하락하는 경향이 포착됐다. 이는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축 시장의 안정을 꾀한 정부 정책의 영향인 것으로 해석된다.

직방 관계자는 "전체적인 가격 상승으로 인해 재건축 대상 아파트의 매매가격도 같이 상승했으나, 정부 정책으로 인해 재건축 기대심리로 인한 매매가 상승 정도는 상대적으로 줄어들고 있다"며 "따라서 재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시금 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 주목할 부분"이라고 밝혔다.

[파이낸셜신문=황병우 기자]