정부는 12일 "다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 현재 예정된 일몰 기한인 올해 5월9일 예정대로 종료한다"며 "정책의 예측 가능성과 신뢰성 확보를 위해 당초 예정된 기한에 종료하되, 제도간 정합성을 제고하고 국민 불편을 최소화하기 위한 보완방안을 마련했다"고 밝혔다.

이날 재정경제부는 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처가 함께 마련한 중과 유예 종료 보완방안은 "현행 토지거래허가 지역 내에서 임차인의 주거를 보호하고, 매도 의지가 있는 다주택자는 팔 수 있도록 기회를 부여하려는 것"이라고 설명했다. 

관계부처는 보완방안 추진을 위해 소득세법 시행령 및 부동산거래신고법 시행령을 오는 13일부터 입법예고 할 예정이다.

기존 조정대상지역의 경우 현행 규정상으로는 오는 5월9일까지 양도하는 분에 한하여 중과가 유예되나, 지난해 10월15일 기준 조정대상지역인 서울시 강남구·서초구·송파구 및 용산구 소재 주택의 경우 5월9일 이전 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4개월 내에 양도하면 양도소득세가 중과되지 않는다. 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인돼야 한다.

토지거래허가 대상 주택을 매수하려는 자는 기존 규정에 따라 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 한다.

지난해 10월16일 새로 지정된 조정대상지역(서울시 강남구·서초구·송파구 및 용산구 이외의 조정대상지역) 소재 주택의 경우 5월9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 내에 양도하면 양도소득세가 중과되지 않는다. 

지난해 조정대상지역으로 신규 지정되어 중과대상이 된 점을 감안하여 기존 조정대상지역에 비해 2개월의 추가 여유기간을 부여하는 것이다. 이 경우 매수자는 2개월의 추가 여유기간이 부여됐으므로 토지거래허가일로부터 6개월 내 해당 주택에 입주하면 된다.

또한  정부는 임대 중인 주택도 매도가 원활하게 이루어질 수 있도록 토지거래허가제도상 실거주 의무를 제한적으로 완화하기로 했다. 임대 중인 주택의 경우 실거주 의무가 개정안 발표일(2월12일) 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약 종료일까지 유예된다. 

다만, 늦어도 2028년 2월11일(발표일 이후 2년 내)까지는 실거주를 위해 입주해야 한다.

또한, 양도세 중과 유예 종료 보완조치에 맞춰 주택담보대출 실행시 전입신고의무도 현행 "대출 실행일로부터 6개월 내"에서 "대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차계약 종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점"까지 유예한다.

다만, 실거주 의무 및 주택담보대출 전입신고의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 한정하여 운영할 예정이다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료와 그에 따른 제도 보완을 위한 소득세법 시행령 및 부동산거래신고법 시행령 개정안은 13일부터 입법예고될 예정이며, 2월 내 공포·시행을 목표로 추진할 예정이다.

◇ 다주택자 중과 유예 종료 및 보완방안 관련 Q&A

- 5월9일 전 체결하는 가계약 또는 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정만으로도 중과가 유예 되는 것인지?

☞ 가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 계약에 해당하지 않는다. 5월9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙 서류에 의하여 확인되는 경우에 한하여 계약요건이 충족되는 것으로 본다.

- 5월9일까지 계약한 후 토지거래허가일로부터 잔여임대차계약이 4개월보다 적게(예: 3개월) 남은 경우 임대차계약이 종료되면 바로 실거주 해야하는지?

☞ 허가일로부터 잔여임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우에는 기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.

- 신규 지정 조정대상지역 주택의 경우 토지거래허가제도상 실거주 의무가 유예(4→6개월)되고 매수인이 무주택자로 제한되는데, 허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되는 것인지?

☞ 무주택자로 제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관없이 가능하다.

- 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하도록 유예되었는데, 토지거래허가 대상인 경우 현행 제도상으로는 허가 후 4개월 내 실입주인데도, 6개월 내 잔금·등기가 가능한 것인지?

☞ 가능하다. 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하고 2년간 실거주하면 된다.  관련 규정 개정을 통해 6개월 내 실입주 조건으로 토지거래허가를 받을 수 있도록 조치할 예정이다.

- 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있고, 언제부터 허가 가능한 것인지?

☞ 2월 내 관련규정이 개정될 예정으로 개정 후 허가가 가능하다. 부동산 거래신고법에 따르면 신청일부터 15일(영업일) 이내 허가심사하게 되어 있으므로 허가받을 수 있는 기간을 고려하여 허가를 신청하면 된다. 예를 들어 2월12일 신청하는 경우 영업일 15일 이후인 3월 10일 이전에 허가가 가능하다.

- 임대 중인 토지거래허가 대상 주택에 대한 실거주 의무를 유예하기 위해 추가 제출해야 하는 서류 등이 있는지?

☞ 전세계약서 또는 임대차계약서, 개인정보 동의서 등이 필요하다. 이번 실거주 유예는 매도자가 양도세 중과를 적용받는 다주택자로서 매수자인 무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 소재 주택을 거래하는 경우에 적용된다. 

해당 요건을 확인하기 위해 임대차 계약서나 전세 계약서가 제출이 필요하며, 다주택자 및 무주택자임을 확인하기 위해 개인정보 동의서가 추가로 요청될 예정이다.

- 매수자가 무주택자로 제한된다고 했는데, 무주택자 여부를 보는 기준 시점이 언제인지?

☞ 허가 신청시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.

- 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 기한 유예는 매도인이 1주택자일 때도 가능한 것인지?

☞ 매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않는다. 이번 실거주 유예는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치로서 매도인이 해당 조정대상지역에 주택 등을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용된다.

- 전세대출을 이용 중인 자가 규제지역 내 3억원 초과 APT 구입시 전세대출이 회수되는데, 이번 조치에도 불구하고 동 규제로 인해 전세대출을 이용중인 무주택자가 주택을 매수하는 것은 사실상 어려운 것 아닌지?

☞ 구입한 APT에 세입자가 살고 있는 경우, 해당 임대차계약의 잔여기간까지는 전세대출이 회수되지 않는다. 전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 APT를 취득하면 해당 APT에 대한 소유권 이전 등기완료일에 대출이 회수된다(2020년 6월17일~). 

다만, 취득한 APT에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 APT 취득자의 전세대출 회수가 유예된다. APT 취득 차주의 전세대출 만기와 취득 APT에 거주하던 세입자의 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지만 전세대출 이용이 가능하다. [파이낸셜신문=임권택 기자 ]

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