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세계경제와 한국 부동산시장의 전망

권호근 칼럼니스트 | 기사입력 2018/10/10 [16:58]

세계경제와 한국 부동산시장의 전망

권호근 칼럼니스트 | 입력 : 2018/10/10 [16:58]

 

▲   권호근 교수(자료사진)

[파이낸셜신문=권호근 칼럼니스트] 부동산시장의 전망은 향후 부동산가격의 추이가 어떻게 되는지 살펴보는데서 출발한다. 부동산가격을 종속변수로 하고, 부동산가격에 영향을 미치는 외부요인을 독립변수로 하여 간단하게 수식을 정리하면 다음과 같다.

 

부동산가격 = f ( 경제성장률, 이자율, 환율, 사람들의 심리적 요소 등)

 

한국경제는 흔히 소규모 개방경제라고 사람들은 보고 있다. 따라서 한국의 경제성장률은 세계경제의 동향과 밀접한 관련이 있으며, 특히 미국과 중국의 경제성장 동향에 크게 좌우된다.

 

현재 미국은 트럼프 대통령이 집권한 이후 자국위주의 경제정책을 실시하고 있는 관계로 경제상황이 호전되고 있는 것으로 보인다. 그런데 문제는 이러한 미국의 경제정책이 중국에는 악재로 작용하고 있다.

 

현재 미국과 중국의 무역마찰은 경제문제를 떠나 정치적 문제로 비화하고 있는 것 같다. 1980년대 이후 중국은 미국의 배려로 현재까지 고도 경제성장을 하였다. 등소평은 차세대 중국의 지도자들에게 韜光養晦(도광양회)를 유언으로 물려주었다. 그런데 시진핑이 집권한 이후 이를 무시하고 中國夢(중국몽), 一帶一路(일대일로) 등 패권국가의 모습을 드러내면서 미국과 대립하기 시작했다.

 

흔히 말하는 “투기디데스의 함정”에 중국이 빠져들고 있다. 세계역사를 보더라도 기존의 패권국가가 새로운 강자의 등장을 순순히 용인한 경우는 거의 없었다. 기존의 강자와 새롭게 등장한 강자는 힘의 충돌이 불가피하고, 이는 전쟁으로 귀결되면서 여기서 승리한 자가 새로운 강자가 되는 법이다.

 

현재 중국의 국력은 미국과 견줄만한 수준이 되지 못한다. 즉 시진핑은 등소평의 유언을 가볍게 생각하여 패착을 두고 있다고 판단된다.


지금 전개되고 있는 미국과 중국의 무역전쟁은 미국이 어느 정도 중국을 누르려고 하는 가에 달려있다. 미국이 중국을 다시는 도전하지 못할 정도로 억압하려는 계획이라면 필자가 생각하기로 지금 추세가 상당기간 지속될 것 같다.

 

미국은 과거 소련과 같이 중국을 분열시키고 경제적으로 거의 괴멸 수준에 이를 정도로 밀어 붙일 것이다. 이런 상황이 되면 한국경제는 상당한 영향을 받는다. 그런데 한국에게 이런 상황이 반드시 불리한 것만은 아니다. 왜냐하면 중국을 대체할 수 있는 국가가 있기 때문이다. 인도, 베트남, 인도네시아 등은 저임금을 바탕으로 얼마든지 중국을 대체할 수 있는 제조업 국가로 성장이 가능하다.

 

지금이라도 한국의 대기업들은 생산기지를 중국에서 이들 국가로 이전시켜 다변화 할 필요가 있다. 그렇게 되면 우리를 거세게 추격하고 있는 중국의 도전으로부터 한국은 어느 정도 여유를 찾을 수 있다.

 

이런 전망은 장기적 관점이고, 단기적으로는 중국에 부품을 수출하고 있는 우리로서는 상당한 타격을 받아 경제성장률 하락은 불가피 하다. 한편 문재인 집권 이후 한국은 소득주도성장 등 이념적 색채가 강한 경제정책의 실시 등으로 이런 외부적 악재에 더하여 상당 기간 경제상황이 어려울 것으로 보인다.


이자율과 환율도 우리 경제에 불리한 방향으로 움직일 것으로 예측된다. 미국은 2008년 경제위기 이후, 이를 타파하고자 “양적완화”라는 확대 금융정책을 지금까지 실시하였다. 이런 영향으로 미국의 기준금리는 1% 대의 저금리 수준에 있었다.

 

우리도 미국과 보조를 같이하여 저금리 정책을 지속시키고 있었다. 그런데 최근 들어 미국은 기준금리를 올리며 한국과 그 격차를 벌리고 있다. 미국과 한국의 금리 격차는 1%가 심리적 마지노 선이다. 따라서 미국이 기준금리를 계속 올리면 우리도 따라갈 수밖에 없다.

 

이제 저금리 시대가 저물고 있다. 그리고 환율도 우리에게 유리하게 전개될 것 같지가 않다. 1980년대 “3저 시대”가 있었다. 저금리, 저유가, 원화의 저평가로 한국경제가 상당한 호황을 누린 시기였다. 이제 이와는 반대로 “3고 시대”가 오고 있다. 고금리, 고유가, 원화의 고평가로 제2의 “IMF 시대”가 도래하고 있다.

 

이런 모든 경제전망은 부동산가격에 악영향을 미칠 것이다. 그러므로 올해 들어 야기된 서울의 강남 아파트 가격폭등은 정부가 호들갑스럽게 시장에 개입하지 않더라도 진정될 것이다.


마지막 하나는 사람들의 심리적 요소다. 한국은 다소 부침이 있었지만 일본과 같은 부동산가격의 대폭락은 경험하지 못했다. 그리고 현재 상당한 자산을 보유하고 있는 사람들은 그동안 한국경제를 발전시킨 신규 사업 투자보다는 본인의 자산 가치를 유지하려는 목적에서 부동산 구입을 선호하고 있다.

 

아마 이런 상위 자산가들의 심리적 요인이 최근 서울 강남 아파트를 비롯한 일부 지역의 부동산가격을 폭등시킨 요인일 것이다. 이들은 부동산구입 자금을 거의 대부분 본인의 자금으로 충당하므로 정부가 부동산대책으로 내어 놓은 주택담보 대출 규제는 큰 영향을 미치지 못했다.

 

오히려 이런 조치는 부동산 실소유자나 신혼부부들에게 악재로 작용해 왔다. 그러나 사람들의 심리적 요인도 향후 밀어 닥치는 경제 불황의 파도를 이겨내지 못할 것이다. 지금부터는 부동산가격 폭등이 아니라 폭락을 우려해야 한다.

 

현 정부는 북한이 비핵화하면 경제협력을 확대해 한국의 경제위기 상황을 한방에 해결한다는 다소 황당한 계획을 가지고 있는 것 같다. 앞에서도 지적했다시피 미국과 중국의 무역전쟁은 중국의 패배로 귀결되고, 이는 북한의 후견인 역할을 충실히 해왔던 중국이 이제는 더 이상 그런 역할을 할 경제적 여유를 소멸시킬 것이다.

 

그렇게 되면 북한은 우리가 노력하지 않더라도 살기위해 비핵화를 할 것이고, 이때 한반도에 진정한 평화가 찾아오면서 한국경제에 서광이 비칠 것이다. 그러므로 조급한 대북 유화정책은 미국과의 공조를 약화시켜 우리를 더욱 어렵게 할 것이다.

 

모든 것은 때가 있는 법이다. 중국의 시진핑도 조급하게 야심을 드러내면서 중국을 어렵게 하고 있다. 문재인 정부도 조급한 마음을 진정시키고 조용하게 때를 기다리며 우리의 역량을 충실하게 기르는 것이 진정 조국을 위하고 민족을 부흥시키는 방도임을 명심해야 할 것이다. 


 

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