삼성경제연구소에서 최근 발표한 자료에 따르면 경기침체로 하락세를 보였던 부동산 가격은 2009년 4월부터 상승세로 전환. 주택가격(아파트 기준)과 토지가격 모두 2008년 12월을 저점으로 하여 2009년 4월부터 상승세로 전환(전월 대비 기준). 이는 경기회복 기대감, 저금리와 과잉 유동성, 경기부양 대책 등에 기인. 다만, 전국 아파트 가격(10월 기준)과 토지가격(9월 기준)은 2008년 9월대비 각각 -0.4%, -4.1% 수준으로 여전히 전 고점 수준에는 미달하고 있다.

그러나 이러한 가격 상승세는 최근 들어 크게 둔화되는 양상. 아파트는 10월부터 토지는 9월부터 상승률이 크게 둔화되고 있는데, 이는 7월부터 시작된 정부의 대출 규제(ltv, dti) 영향에 기인. 서울 아파트 가격(전월 대비) : 0.5%(8월) → 1.2%(9월) → 0.3%(10월). 서울 토지가격(전월 대비) 0.28%(7월) → 0.63%(8월) → 0.39%(9월)보이고 있다.

부동산 거래량은 2009년 2월부터 증가세로 전환되어 점진적 회복 추세. 전국 아파트(10월 기준)와 토지 거래량(9월 기준)은 2008년 말 대비 각각 183%, 39.5% 증가한 상태. 10월 부동산 거래량(전국 기준) : 아파트 5만 5,322건, 토지 22만 6,062건. 그러나 일부 지역의 아파트 거래량은 10월에 감소세로 전환되었고, 특히 강남 3구는 2009년 최저 수준의 거래량을 기록하고 있다.

누적 거래량으로 보면 아파트는 전년동기보다 늘었으나, 토지는 아직 미회복 상태. 아파트는 전년동기 대비 13.2% 증가했으나 토지는 11.3% 감소

전국 주택건설 실적(1~9월 기준)은 17.8만 호로 전년동기 대비 9.1% 감소. 최근의 주택건설 규모는 1998년 같은 기간에 비해서도 18.3%나 줄어든 것으로 외환위기 이후 최저 수준을 기록. 특히 서울의 주택건설은 -65.0%에 달할 정도로 큰 폭의 감소세를 보임. 주택건설의 감소는 경기 위축과 미분양 주택의 적체, 분양가 규제로 인한 민간의 주택투자 감소 등에 기인. 그러나 주택건설의 수도권 비중은 53.7%로써 2007~2008년과 유사한 수준을 유지하고 있다.

전국 건축허가면적(1~9월 기준) 역시 전년동기 대비 23.4%나 감소. 부동산 경기와 밀접한 관련이 있는 건축허가면적이 서울 -52.5%, 수도권 -29.5% 등 큰 폭으로 감소한 상태이다.

전국 미분양 주택은 2009년 3월 이후 지속적인 감소 추세. 2009년 3월 16.6만 호로 사상 최고치를 기록한 이후 6개월 연속 감소하여 9월 현재 12.6만 호 수준. 최근 미분양 주택의 특징으로는 지방 미분양 비중이 83.4%, 민간 주택의 비중이 99.6%, 85㎡ 초과 주택의 비중이 57.6% 등임. 그러나 현재의 미분양 적체규모는 1998년 외환위기 시기의 약 1.2배 수준이며, 재고주택의 0.9%에 달할 정도로 시장에 커다란 부담으로 작용 중. 특히 악성 미분양에 해당되는 준공 후 미분양의 비중은 37.7%로 여전히 높은 수준(1998년 준공 후 미분양의 비중 : 17.6%). 미분양 주택은 금융위기 이전인 2006년부터 적체되어왔기 때문에 단기간에 해소되기는 어려운 상황이다.

정부는 기존의 경기활성화 정책에서 2009년 7월부터 대출규제로 전환. 정부의 부동산 경기활성화 정책은 글로벌 금융위기에 따른 실물경기 부양의 일환으로 2008년 6월부터 2009년 3월까지 본격적으로 추진. 주요 내용은 수요 촉진을 위한 세제 감면, 미분양 주택 매입 지원 등임. 그러나 7월부터는 대출규제(dti, ltv) 강화 정책으로 전환. 수도권 지역을 대상으로 하며, 10월부터는 비은행권에도 규제를 적용받고 있다.

최근 정부의 대출규제 강화 정책은 정책 조합(policy mix)의 성격. 3월까지 추진되었던 각종 경기활성화 대책들은 2010년까지 한시적으로 유효한 상황이기 때문에 시장안정 정책기조로의 전환으로 보기는 곤란. 그동안 정부 정책의 추진시기를 보면, 매우 適時的이었던 것으로 파악됨. 정부의 경기활성화 정책들은 아파트 가격의 상승세와 미분양 주택의 감소세가 나타나기 직전인 3월까지만 추진되고 4월부터는 없었기 때문이다.

2010년 부동산 시장은 2009년에 비해 회복세를 보일 전망. 실물경기 회복에 따른 구매력 확대로 부동산 수요의 증가가 예상. 2010년 실질 경제성장률이 3.9%로 전망되기 때문에 실물경기 회복과정에서 부동산 시장도 유사한 궤적을 보일 전망. 정부의 주택공급 확대 노력으로 2009년에 비해 주택건설이 늘어날 전망. 2009년 주택공급은 31만 호로 추정되는 반면, 2010년에는 35만 호 수준으로 더딘 회복세를 보일 전망이다.

그러나 시장회복에 걸림돌로 작용할 요인이 많아 더딘 회복세가 예상. 실물경기 회복은 부동산 시장에 긍정적 요인이지만 경기 회복에 따른 금리 상승은 오히려 시장의 회복을 저해하는 요인으로도 작용. 약 13만 호에 달하는 미분양 주택의 적체로 인해 시장의 회복속도가 지연될 가능성이 높음. 현재의 미분양 주택은 재고주택의 0.9% 수준으로 절대량이 많고, 또한 2006년부터 적체되어왔기 때문에 단기간에 해소는 곤란. 민간택지에 대한 분양가 상한제의 폐지 지연으로 민간의 주택투자가 위축될 전망이다.

2009년 7월부터 추진하고 있는 대출규제(ltv, dti)로 인해 부동산 수요를 확대하는 데 제약요인으로 대두될 전망. 대출규제는 중장기적으로 금융시장의 건전성 제고와 부동산 시장의 안정 등에 긍정적인 측면도 상존하고 있다.

시장안정 정책의 비중이 높아질 전망이고 기존의 경기활성화 정책이 급작스럽게 중단되지는 않을 전망. 2008년 6월부터 추진된 부동산 경기활성화 대책들은 대부분 2010년까지 한시적 시효를 전제로 하고 있기 때문에 인위적으로 중단할 필요성이 적음. 출구전략의 논의가 제기되는 상황이지만 실물경기의 본격적 회복에 대한 확신이 없는 상태에서 기존 정책의 중단은 오히려 부담으로 작용할 것으로 예상이 도니다.

그러나 부동산 시장 안정을 위한 정책적 비중은 높아질 전망. 1998년 외환위기 이후의 가격급등 때문에 최근의 국지적인 가격 상승에 대한 정책적 부담이 큼. 1998년 외환위기 극복을 위해 추진했던 각종 주택경기활성화 대책 이후 2001년 하반기부터 가격급등을 경험. 특히 민간택지에 대한 분양가상한제 폐지는 가격 상승의 단초 제공 우려로 인해 지연될 가능성이 높음. 2010년 지방선거를 앞두고 부동산 시장 안정을 위해 가격안정에 중점을 둘 전망. 부동산 가격이 급등할 경우 경제적 부담(인플레 우려)으로 작용하기 때문에 가격 안정에 중점을 둔 정책 추진의 가능성이 높음. 과거 지방선거 당시 부동산 가격상승률을 보면, 2002년과 2006년이 상대적으로 높았는데, 이는 선거의 영향이 아닌 경제상황이 반영된 것뿐이다.

경기활성화와 시장안정 정책의 병행 필요하며 부동산 시장은 아직 본격적으로 회복되지 못했기 때문에 국지적 문제보다는 실물경기 회복에 관심을 기울일 필요. 국지적으로 가격 상승과 거래량 증가가 나타나고 있으나 아직 본격적인 회복세를 보이고 있지는 못한 상황. 최근 부동산 가격의 상승세가 둔화되고, 강남 3구의 거래량이 급감하는 상황 속에서 부동산 가격 수준은 아직 전 고점(2008. 9 기준)에 미달. 특히 주택건설, 미분양 주택, 건축허가면적 등은 여전히 미흡한 상황. 따라서 현 상황에서 섣부른 출구전략의 추진으로 경기회복을 지연시키지않도록 유의. 물론 일부지역의 현상(가격, 거래량)에 대해 지속적인 모니터링은 필요하다.

이러한 맥락에서 정부 정책은 경기활성화와 시장안정 정책의 병행이 필요. 현재의 경기활성화 정책기조를 유지하되 시장안정을 동시에 도모하는 정책적 조합(policy mix)을 구사. 정책조합은 다각적인 정책들의 비중을 시장 상황에 맞게 탄력적으로 조정하면서 정책적 실효성을 높이는 것이다.

현재의 대출규제는 유지하되 부동산 가격 안정만을 목적으로 하는 금리인상은 지양. 대출규제의 유지는 한계 대출자의 부동산 시장의 진입을 사전적으로 억제하고 금융기관의 건전성을 지속적으로 제고하기 위함임. 실물경기가 회복되면 금리는 자연스럽게 상승될 전망이기 때문에 부동산 시장의 안정만을 위한 금리인상은 아직 時機尙早. 주택수급의 불균형 해소, 서민들의 주거안정, 경기활성화에 기여 등을 위해 주택공급을 안정적으로 확대. 이를 위해 민간의 주택투자 확대 유도(민간 택지에 대한 분양가 상한제폐지), 재건축 규제완화, 보금자리 주택의 공급확대 등을 도모하여야 한다.