▲국회 입법조사처가 5일 정부의 전월세시장 안정을 위한 대응방안(8·28전월세 대책)과 관련, 재정부담과 가계부채의 증가를 예상하며 우려의 목소리를 냈다.(자료사진)

주택임차수요를 매매수요로 전환하기 위한 정부의 8·28 전·월세 대책의 장기적 효과에 의문이 제기됐다.

정부는 지난 8월28일 주택임차수요를 매매수요로 전환함으로써 주택전월세 시장을 안정화하기 위해 수익·손익 공유형 모기지제도 도입, 공공 및 민간 임대주택 공급확대, 월세세액공제 확대 등을 주요 내용으로 하는 ‘전월세 시장 안정을 위한 대응방안’을 발표했다.

박근혜정부 출범이후 정부는 주택 및 부동산 시장의 경기침체를 해소하고, 주택매매거레를 촉진하기 위해 ‘4·1부동산대책’을 발표한 바 있다. 그러나 임차가구들은 주택구매보다는 전세를 여전히 선호하면서 전세가격이 계속 상승했다.

또한 연간 월세전환이율(6~10%)이 시중 예금금리(3~4%)보다 높아 집주인들이 전세보다 월세를 선호하면서 전세주택 공급물량이 더욱 감소하는 추세다.

특히 9~10월 이사철을 앞두고, 전세수요 증가에 따라 전세가격이 추가적으로 인상되지 않을지 염려되는 실정이다.

이에 국회 입법조사처가 5일 정부의 전월세시장 안정을 위한 대응방안(8·28전월세 대책)과 관련, 재정부담과 가계부채의 증가를 예상하며 우려의 목소리를 냈다.

장경석 입법조사관은 ‘8·28 전월세 대책의 주요내용과 쟁점’이란 제목의 보고서에서 “현행 주택시장이 기존 주택매매시장위주에서 주택임대차시장 위주로 개편된 상황에서 인위적으로 주택매매시장을 활성화하기 위해 정부가 개입하는 것이 장기적으로 효과가 있을지 의문”이라고 지적했다.

또한 장 조사관은 8·28전월세 대책은 “재정 부담과 가계부채를 동시에 늘리는 방식으로 주택거래를 활성화하는 것이어서 경제와 재정운용의 불확실성을 증대시킬 수 있다는 점에서 주의가 요구 된다”고 꼬집었다.

특히 장 조사관은 8·28전월세 대책의 핵심사항 중 “수익·공유형 주택의 경우 1%대 라는 초 저금리가 매력적이기는 하지만 차후 집값 상승으로 수익이 발생할 경우, 주택매매 수익 중 70%의 이익을 감안해보면 생애최초 주택자금 대출 3.50%나 일반 모기지 4.35%에 비해 결코 낮은 금리라 할 수 없는 함수가 있다”고 지적했다.

장 조사관은 또 “8·28 전월세 대책은 4·1 부동산 대책과 마찬가지로 주택대출을 받아 주택을 구입할 여력이 있는 가구들이 금융기관으로부터 추가적인 대출을 받도록 유도하는 데 중점을 두고 있다”면서 “이는 곧 가계부채의 확대를 의미하기 때문에 신중한 검토가 필요하다”고 말했다.

이어 그는 “주택대출의 증가로 인한 가계부채의 증가가 반드시 가계의 신용위험도를 높이는 것은 아니지만 전반적인 가계대출 증가가 금융정책의 불확실성을 높일 수 있다는 점에서 주의가 필요하다”고 충고했다.

아울러 장 조사관은 “정부는 전세수요를 매매수요로 전환하기 위해 주택구입자 및 임대사업자 등에 각종 조세감면 및 국민주택기금 대출금리 인하를 시행키로 계획하고 있지만 이는 곧 정부의 재정수입 감소를 의미한다”며 “이 때문에 지방재정 건전화를 위한 후속대책이 마련되지 않으면 지속가능한 정책이 되지 못할 것으로 보인다”고 예상했다.

이어 그는 “취득세 감면 등 지방세 감면 방침은 지방재정에 부정적 영향을 미치므로 주의가 필요하다”면서 “특히 취득세 감면 시 이에 부가된 지방교육세(취득세액의 20%)와 농어촌특별세(취득세액의 10%) 등 수입도 같이 감소시키는 효과가 있다”고 분석했다.

특히 국민주택기금 대출금리 인하와 관련, 장 조사관은 “국민주택기금 운용의 건전성과 관련해 신중한 운용이 필요하고, 국민주택기금 수입의 절반 이상을 차지하는 제1종 국민주택채권 금리(조달금리)가 2.25%인 상황에서 만약 1%대의 초저금리 대출상품을 운용할 경우 장기적으로 국민주택기금운용의 안정성에 부정적인 영향을 미치고 정부 일반회계로부터 출자를 증가시키는 원인이 될 수 있다”며 우려를 드러냈다.

▲장 조사관은 8·28전월세 대책은 “재정 부담과 가계부채를 동시에 늘리는 방식으로 주택거래를 활성화하는 것이어서 경제와 재정운용의 불확실성을 증대시킬 수 있다는 점에서 주의가 요구 된다”고 꼬집었다.

내년 10월 실시키로 한 주택바우처제도 역시 도마에 올랐다.

장 조사관은 “주택바우처제도는 일단 시행되면 재정지출 규모가 크다. 뿐만 아니라 제도시행을 위해서는 수급대상자 선정, 지역별 기준 임대료 산정, 지원금액 수준 결정, 전달체계 구축, 부정수급자 대책 등 입법적으로 고려해야 할 사안이 많다”고 지적했다.

이어 그는 “정부가 지난 4월1일 발표한 4·1부동산 대책에서 주택바우처제도를 전격적으로 실시하기로 발표한 후 다시 이번 대책을 통해 내년 10월부터 본격적으로 실시키로 발표한 것은 너무 성급한 결정이 아닌지 우려된다”고 꼬집었다.

◆8·28 전월세 대책의 주요내용

주택 전세수요를 매매수요로 전환하기 위해 정부는 주택구입비용을 낮추기 위한 대책으로 세제측면에서 대표적인 주택거래세인 취득세의 세율을 영구적으로 인하하고(6억원 이하1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%’로 인하) 다주택자에 대한 차등세율을 폐지할 예정이다.

또한 한국주택금융공사와 국민주택기금을 통해 주택구입을 위한 모기지와 구입자금 지원을 확대하고, 장기 모기지에 대한 이자소득공제를 확대할 예정이다.

뿐만 아니라 부부합산 연소득 7000만원 이하 무주택 세대주가 생애최초로 주택을 구입할 수 있도록 수익공유형 모기지와 손익공유형 모기지를 새로 도입하는 신규 대출제도를 마련했다.

따라서 수익공유형 모기지는 국민주택기금이 집값의 최대 70%까지 연 1.5%로 대출하되, 만기시(또는 조기 상환시)에 매각차익(평가차익)이 발생하는 경우, 차익의 일부를 국민주택기금으로 귀속시키고 손익공유형 모기지는 국민주택기금이 주택구입자에게 집값의 최대 40%까지 지분투자를 하되(구입자 부담 최소 60%), 해당 지분에 대해서는 처음 5년간 1%, 6년차부터는 2%의 이자를 내도록 하며, 집값의 시세차익 및 차손이 발생할 경우, 이를 국민주택기금과 공유한다.

또한 정부는 저소득층의 주거안정을 위해 9~12월 중 2만 3천 호의 공공임대주택을 매입해 전세임대주택으로 공급하고, 향후에도 연간 11만호의 공공임대주택을 공급한다.

특히 민간임대주택 공급을 활성화하기 위해 4·1부동산 대책을 통해 처음 도입된 준(準) 공공 임대주택사업자와 매입임대주택사업자에 대해 주택매입자금 금리를 인하하고 대출한도를 높이기로 했다.

이때, 5년 이상 임대하는 매입임대사업자에 대해서는 장기보유 특별공제율을 확대 적용하고, 일정요건을 충족할 때는 소형주택임대사업자의 임대소득에 대해 소득세와 법인세를 각각 20%씩 감면하기로 했다.

뿐만 아니라 임대사업자가 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 대한주택보증으로 하여금 해당 미분양주택에 입주하는 임차인의 전세금 반환을 보증하도록 지원할 예정이다.

또한 최근 전세 주택시장이 월세시장으로 전환됨에 따라 .소득세법. 개정을 통해 월세부담이 큰 세입자를 위해 월세 소득공제를 확대한다(월세 소득공제율 50% → 60%,소득공제 한도 300만원 → 500만원)특히 저소득층의 월세부담을 완화하기 위해 4.1 부동산 대책을 통해 발표한 주택바우처(housing voucher)제도를 2014년 10월부터 실시하기로 발표했다.

따라서 저소득가구에 대한 전세자금 지원을 확대하기 위해 전세보증금의 대출한도를 상향조정하고(예: 서울 5600만원 → 8400만원) 전세보증금 인상 여건을 고려해 주택임대차보호법 시행령에 따른 소액 임차 보증금의 우선변제권 적용 대상 보증금 기준가액과 우선변제액을 상향조정할 예정이다.

그리고 임차보증금 반환을 원활하게 하기 위해 대한주택보증을 통한 공적 보증 상품을 개발하고, 서울보증보험이 취급하는 전세금 보장보험에 가입할 수 있는 임차인의 범위를 확대하고, 보험요율은 10%가량 인하한다.

◆8·28 전월세 대책의 주요쟁점···신규 생애최초주택구입

정부는 주택 임차수요를 매매수요로 전환하기 위해 생애최초로 주택을 구입하는 가구 에게 수익·손익공유형 모기지를 집값의 최대 40~70%까지 연리 1~2%대의 초저금리로 공급하고 이를 통해 경제적 여력이 있는 계층의 주택구매를 촉진하려 한다.

특히 수익공유형 모기지 상품의 경우, 주택구입가구가 주택가격의 최대 70%(최대 2억원)까지 연리 1%로 대출받을 수 있어, 취득비용이 획기적으로 감소되어 전용면적 85㎡인 매매가격 3억원(전세 2억 1000만원) 주택에 대해서 2억원을 대출(전세 1억원 대출)받아 주택을 구입하거나 임차하는 경우, 수익공유형 주택의 연평균 주거비용(기회비용 포함)이 가장 저렴할 것으로 분석 된다.

즉, 상품별 4년간 연평균주거비용(대출이자,조세납부액, 자기자금의 기회비용 포함)은 일반 모기지(생애최초 주택구입이 아닌 경우) 1356만 원, 월세 1306만원, 기존 생애최초 주택구입상품 약 1021만원, 전세금대출 640만원, 수익공유형 모기지 621만원 순이다.

따라서 수익·손익공유형 모기지 상품에 대해 실수요자 중심으로 관심을 끌 수 있을 것으로 기대되지만, 이 상품은 2013년 10월부터 3달에 한해, 3000가구만을 대상으로 시행될 예정이어서 정책 수혜가구가 적어 주택 매매수요를 획기적으로 늘리는 데는 한계가 있을 것으로 보인다.

또한 초저금리를 제공하는 모기지 상품은 10월 이후 이용가능하기 때문에 이 상품을 이용하려는 사람들이 당분간 대기수요를 형성할 가능성도 있다.

◆8·28 전월세 대책의 주요쟁점···주택대출확대와 가계부채

8·28 전월세 대책은 4·1 부동산 대책과 마찬가지로 주택대출을 받아 주택을 구입할 여력이 있는 가구들이 금융기관 등으로부터 추가적인 대출을 받도록 유도하는데 중점을 두고 있어 이는 가계부채 확대를 의미하기 때문에 신중한 검토가 필요하다.

올해 2분기 말 기준으로 우리나라의 가계부채는 980조 원으로, 2002년 말의 464조7000억 원에 비하면 약 500조 원 이상 증가했다.

특히 가계부채 중 예금은행과 비예금은행의 주택담보대출이 규모가 416조 원에 달하여, 가계 대출에서 차지하는 비중이약 45%에 달하고 있다.

따라서 주택대출의 증가로 인한 가계부채의 증가가 반드시 가계의 신용위험도를 높이는 것은 아니지만, 전반적인 가계대출 증가가 금융정책의 불확실성을 높일 수 있다는 점에서 주의가 필요하다.

◆8·28 전월세 대책의 주요쟁점···조세·이자감면과 재정건전성

전세수요를 매매수요로 전환하기 위해 주택구입자 및 임대사업자 등에 정부는 각종 조세감면 및 국민주택기금 대출금리 인하를 시행하기로 계획하고 있다.

조세 감면 및 월세소득공제 확대와 공적기금의 대출이자 감면은 정부의 재정수입 감소를 의미하기 때문에 지방재정 건전화를 위한 후속대책이 마련되지 않으면, 지속가능하지 못할 것으로 보인다.

따라서 취득세 감면 등 지방세의 감면은 지방재정에 부정적 영향을 미침으로 주의가 필요하다.

특히 취득세 감면 시 이에 부가된 지방교육세(취득세액의 20%)와 농어촌특별세(취득세액의 10%) 등의 수입도 같이 감소시키는 효과가 있기 때문에 국민주택기금의 대출금리 인하는 국민주택기금 운용의 건전성과 관련해 신중한 운용이 필요하다.

예를 들어, 수익공유형 모기지상품의 대출금리가 1%이나, 국민주택기금수입의 절반 이상을 차지하는 제1종 국민주택채권 금리(조달금리)가 2.25%이다. 1%대의 초저금리 대출상품의 운용은 장기적으로 국민주택기금운용의 안정성에 부정적인 영향을 미치고, 정부 일반회계로부터 출자를 증가시키는 원인이 될 수 있다.

◆8·28 전월세 대책의 주요쟁점···주택 바우처 제도의 본격실시

정부가 8·28 전월세 대책을 통해 2014년 10월 본격 실시하기로 한 주택 바우처 제도의 조기시행에 따른 부작용이 없을 지 검토할 필요가 있다.

주택바우처제도는 일단 시행되면 재정지출규모가 클 뿐만 아니라 제도시행을 위해서는 수급대상자 선정, 지역별 기준 임대료의 산정, 지원금액 수준의 결정, 전달체계의 구축, 부정수급자에 대한 대책 등 입법적으로 고려해야 할 사안이 많은 것이 사실이다.

따라서 정부가 지난 4월 1일 발표한 4·1부동산 대책에서 주택 바우처 제도를 전격적으로 실시하기로 발표한 후, 다시 이번 대책을 통해 내년 10월부터 본격적으로 실시하기로 발표한 것은 너무 성급한 결정이 아닌지 우려된다.

이와 관련 장 조사관은 “미국의 경우 주택 바우처 제도 도입을 위해 1973년 닉슨 정부가 제안한 것을 약 10여 간의 철저한 조사와 검토를 거처 주택바우처 제동에 대한 법적 근거를 마련한 후인 1984년 레이건 정부에 와서야 도입했다”며 “우리의 경우 현재 주택바우처 제동에 대한 법적근거가 너무 취약해 부작용의 우려가 크다”고 말했다.
따라서 장 조사관은 “이번 8·28 전월세 대책 중 수익·손익공유형 모기지제도와 같이 대출이자의 획기적 인하를 통해 주택임차보다 주택구입에 따른 주거비용이 적어지도록 한 것은 새로운 시도로 평가할 수 있지만 현행 주택시장이 기존 주택매매시장위주에서 주택임대차시장 위주로 개편된 상황에서 인위적으로 주택매매시장을 활성화하기 위해 정부가 개입하는 것이 장기적으로 효과가 있을 지는 의문이다”고 지적했다.

한편, 지난 2009년 9월 2일 이용섭 국회의원이 대표 발의한 주택법일부개정법률(안)에 포함된 주택바우처 시행을 위한 법안비용 추계에 따르면, 연간 약 9000억 원 이상이 소요될 것으로 예상되며 주택 바우처가 예산규모로 가장 큰 주거복지정책으로 자리 잡고 있는 미국의 경우, 과거 1970~80년대 주택바우처 시범사업 실시이후 본 사업을 시행하기까지 10년의 기간이 소요됐다.