중국 부동산 시장 현황과 버블 가능성

2009년 중국은 대규모 경기부양책에 힘입어 ‘바오파(保八)’ 실현에 성공하였다. 그러나 그 부작용으로 부동산 버블 문제가 우환이 되고 있다. 쿠쉬맨 앤 웨이크필드(cushman & wakefield)에 따르면, 2009년 중국의 부동산 투자금액은 약 1,562억 달러로 전 세계 부동산 투자(3,650억 달러)의 40%를 상회하였다. 그 결과 2009년 중국 주요도시의 주택가격 평균 상승률은 25.1%를 기록하고 있고, 북경 지역의 주택가격 상승률은 128.5%에 달하고 있다.

(버블 판단) 중국 내 자체적인 평가에 의하면 2009년 중국 도시지역의 pir(price income ratio : 가처분소득대비 주택가격비율)은 8.3배로 임계치인 6～7배(楊紅旭, 2009년)를 초과하고 있다. 중국사회과학원이 글로벌 프로퍼티 가이드(global property guide)의 자료를 이용하여 ‘green book에 인용한 수치에 따르면, 2009년 중국 1인당 gdp 대비 1㎡당 주택가격 비율은 85.5%로 미국(31.8%), 일본(35.8%)보다도 높은 것으로 나타났다.

?부동산 버블 형성의 원인

중국 부동산 버블 형성의 주된 원인은 첫째, 저금리 정책으로 금융권내 과잉 유동성의 문제가 대두되었다. 금융위기 직후 중국은 기준금리와 지준율을 각각 2.16%p와 2.0%p를 인하함에 따라 유동성이 급증하였다. 그 결과 2009년 중국의 유동성은 27.1% 증가하여 정부 목표치(17%)를 10%p 이상 상회하였다. 둘째, 기대 인플레 상승으로 부동산에 대한 수요가 급증하였다. 기대 인플레의 상승은 실물자산인 부동산에 대한 수요를 증대시켰으며, 이로 인해 부동산 관련 대출이 급증하였다. 2009년 중국 부동산 관련 대출은 3조 위안으로 신규 대출의 3분의 1에 근접한다. 셋째, 경기부양책으로 선택된 부동산경기 진작책이 과열을 조장하였다. 금융위기 직후 중국은 부동산 등록세율을 1%로 인하하고 양도세와 취득세를 면제하였다. 또한 ‘1가구 1주택’ 규제를 ‘1인 1주택’으로 완화 적용하고 주택담보대출금리를 대출 기준 금리의 70%까지 할인하였다.

중국 정부의 대응 조치 및 버블 조정의 영향

(대응 조치 및 버블의 향방) 중국은 경기과열과 부동산 버블에 대응하기 위해 첫째, 다각적인 유동성 흡수 정책을 추진하고 있다. 2010년 3월까지 중국은 통안채 발행과 국채 repo 거래를 통해 총 6,020억 위안의 유동성을 흡수하였다. 둘째, 금리와 지준율 인상을 통해 대출 통제에 나서고 있다. 중국은 2009년 말부터 부동산대출을 억제하기 위해 창구지도를 강화하고 있으며, 지준율을 2회에 걸쳐 1%p 인상한 바 있다. 또한 2/4분기 중에 기준금리 인상이 확실시되고 있다. 셋째, 부동산 투자 우대정책을 금융위기 이전 수준으로 환원시키고 있다. 4대 국유상업은행들은 4월 1일부터 주택담보대출금리에 대한 할인율 적용을 취소하였다. 또한 주택 구매 시 선불금 비율을 상향 조정하였다. 특히 2010년 하반기부터는 부동산 재산세를 전격 도입할 예정이다. 이러한 중국 정부의 부동산 버블 해소 의지를 고려해 볼 때 부동산 버블은 조정이 불가피해 보인다.

(버블 조정의 영향) 중국은 부동산 버블이 조정을 받더라도 도시화가 진행 중이어서 수요기반이 견고하기 때문에 90년대 일본이나 이번 금융위기 시 미국의 부동산 버블 붕괴의 경우보다 가격 하락 정도가 제한적일 것으로 판단된다. 특히 중국 부동산 버블 조정이 중국 경제에 미칠 영향은 제한적일 것이다. 그 이유는 첫째, 정부가 시장에 대한 절대적인 통제력을 유지하고 있어 대응여력이 충분하다. 국유기업의 부동산시장 점유율은 60%를 상회하며 국유은행의 시장점유율은 90%를 상회한다. 둘째, 부동산 관련 대출채권 구조가 단순하기 때문에 파급 범위가 제한적이다. 중국은 자본시장 미발달로 인해 대출채권에 대한 증권화 및 파생상품화가 진전되어 있지 않다. 셋째, 자본시장의 개방정도가 미약하여 외부에 미칠 직접적인 영향도 제한적이다. 중국은 qfii(적격외국기관투자자), qdii(적격국내기관투자자) 제도를 운영함으로써 해외자본의 국내 투자와 국내 자본의 해외 진출을 통제해 왔다.

다만 부동산 버블이 조정될 경우 투자 위축으로 중국의 경제의 성장력이 일정 부분 취약해질 것으로 예상된다. 2009년 중국 경제성장에 대한 투자의 기여도는 92.3%에 달하고 부동산 관련 투자의 기여도는 25%에 달하고 있다. 또한 부동산 경기 하락은 정부의 재정 부담을 가중시키고 금융기관 건전성을 훼손할 것으로 예상된다. 2009년 지방정부의 토지양도 수입은 재정의 70%를 상회함에 따라 부동산 경기 악화는 정부의 재정 부담을 가중시킬 것으로 보인다. 또한 2009년 말 현재 금융기관 대출 잔액 중 부동산 관련 대출 비중은 18.3%에 달해 버블 조정에 따른 건전성 악화가 불가피하다.

정책적 시사점

한중간 경제적 연관성이 높기 때문에 우리는 중국 부동산 버블 조정에 따른 경제 여건 변화에 적극 대응해야 한다. 이를 위해서는 첫째, 현지 진출 한국 금융기관의 리스크 관리 요건을 강화할 필요가 있다. 최근 국내 금융기관들의 중국 현지 영업기반이 확대됨에 따라 중국 금융시스템 부실에 따른 동반 부실의 가능성이 점차 커지고 있다. 둘째, 중국 진출 기업들의 재무 건전성 제고를 유도해야 한다. 중국 금융기관의 부실이 현실화되면 중국 진출 기업들의 자본조달 비용이 상승할 수 있다. 따라서 기업들이 중장기 자본조달계획을 미리 검토하고 대책을 세울 수 있도록 관련 정보와 가이드라인을 제공해야 한다. 셋째, 중국 부동산 버블 조정의 영향이 크지 않을 것으로 보여 g2 국가인 중국에 대한 수출 확대 노력을 지속해야 한다. 다만 부동산 버블 조정 시 중국의 경기 회복세가 일정부분 둔화될 것이 불가피해 보이기 때문에 중국 내수 시장에 대해 지역별, 소득계층별로 차별적인 마케팅 전략 수립이 필요하다. [이만용 연구위원]