최근 중국에서 82개 도시의 주택담보대출 이자가 일제히 하락했다. 쑤저우, 선전, 하얼빈 등 20개 도시의 최초 주택담보대출이자는 5%보다 낮다. 2022년에 접어들면서 중국 각 지역의 주택담보대출 이자가 보편적으로 낮아졌는데 3월 주택담보대출 이자는 2019년 이래 월별 최대 하락폭을 기록했다.
주택담보대출 이자가 상대적으로 높지 않은 환경이 효과적으로 주택담보대출 거래를 성사시키고 있는데, 근래 일부 지역에서 건축 연한이 오래 된 중고시장 거래량이 상승폭을 보이고 있다.
중국 다수의 도시에서 개인주택담보대출 이자가 지속적으로 하락하는 것은 도심 개발 재개 움직임의 청신호라고 볼 수 있다. 중국 전역에 있는 많은 도시가 수년간 주택 매매 불가라는 엄격한 규제에서 융통성 있고 탄력적인 부동산시장 거래 환경으로 바뀌고 있는 것이다. 코로나19 지속에 따른 여파로 2022년 올해 중국 도시에서 부동산시장이 호황을 기록할지는 확실하지 않다.
그러나 주택담보대출 환경의 호전에 따른 주택담보대출 이자율 하락으로 소비자들에게 편의가 제공되고, 부동산시장에서 국지적으로 훈풍이 불고 있는 것은 사실이다.
이번에 새로 실시된 주택담보대출 이자 하락 조정 국면에서 가장 많은 주목을 받고 있는 곳은 정저우시(郑州市)이다. 정저우시의 행정 역량과도 잘 맞아 떨어져서 부동산 구매 제한정책은 정저우시 호적인 경우 부동산 세 채까지 살 수 있도록 조정하였으며, 정저우시가 아닌 다른 도시 호적의 경우 정저우시에서 부동산 두 채까지 구매할 수 있도록 하였다.
이와 동시에 신용대출금으로 주택을 구매할 때 차관인 명의로 주택이 있거나 주택담보대출 신청 기록이 있다면, 2주택 또는 다주택보유자로 자동 간주하도록 한 규정도 취소하였다. 신규 정책 실시 전까지는 2주택을 보유하는 경우 2주택 또는 그 이상의 다주택자로 설정하고, 몇 차례의 신용대출 신청 기록이 있다면 대부금 상환 여부를 까다롭게 심사하지 않았다.
이미 과거에 신용대출을 신청한 기록이 있고 상환기한 만료 전에 상환한 사실이 존재하기 때문에 대출 원금 및 이자 상환 심사를 지나치게 엄격하게 실시하지 않았다는 것이다. 그런데 부동산시장 투기 과열을 초래할 가능성이 있는 정책은 거꾸로 취소함으로써 부동산시장의 안정 및 정상화를 도모하기로 한 것이다.
현재 새로 실시한 정책의 영향이 이미 나타나고 있는데 정저우시 신규 주택 및 건축 연한이 오래된 주택의 거래량이 대폭 상승하고 있다. 이와 동시에 정저우시는 보증금 인하, 토지출양금 할부 납부 등의 우대 혜택 실시를 통해 건설회사 등 부동산기업의 개발 비용을 절감함으로써 신뢰 분위기를 조성하였다.
일련의 부동산시장 정상화 조치들이 부동산시장 거래 활성화에 유리하게 작용하여 부동산 공급 과잉이나 경기침체 우려를 불식시키는 등 긍정적인 효과를 기대할 수 있다는 점이 주목해야 할 부분이다.
2022년 올해 초 중국 중앙은행은 부동산 판매, 융자 등이 이미 점차 정상화되고 있다고 발표한 바 있다. 3월 초에 중국 은행감독관리위원회 고위책임자가 부동산시장의 과열 양상은 근본적으로 진정되기에 이르렀다고 언급하였다.
3월 16일 국무원 금융안정 발전위원회 회의 석상에서는 부동산기업에 관해서 제때, 적시에 부동산기업 연구를 진행하고, 효과적인 리스크 방지 대책을 제출해야 한다는 방안이 제기되었다.
근래 십여년 동안 중국 부동산은 장기적으로 높은 레버리지라는 부담을 떠안는 방식을 채택하였는데, 이런 대량건설, 대량소비, 대량 공급이라는 도심 부동산 건설방식은 최첨단 아파트를 포함한 부동산 발전의 요구에 적합하지 않은 측면이 있었으며, 적지 않은 리스크가 표출되었다. 과열되어 거품이 낀 부동산시장으로 인해 주택 가격이 지속적으로 폭등하고, 이에 따라 융자 변제의 어려움이 가중되면서 부동산시장이 제대로 작동되지 않게 된 것이다.
난제를 해결하려면 무엇보다도 금융 리스크를 줄여야 한다. 이것이 부동산시장의 안정적이면서도 건전한 발전을 보장할 수 있다. 현재 일부 도시에서는 이미 부동산시장의 과열 투기 양상을 통제하고 있고, 각 지역은 거시정책 요구 및 현지 부동산시장 상황의 변화에 따라 조치를 취함으로써 주택구매자의 수요를 만족시키면서 이와 동시에 기업의 자금 부담을 완화하고 있다.
이번 기고 제목에서도 알 수 있듯이 앞으로 중국의 부동산 관련 거시정책이 안정되기 위해서는 실거주용 주택 공급정책이 우선적으로 검토되어야 하며, 투기 조장 우려가 있는 정책은 장단점을 면밀히 따져보아야 한다. 규제 완화 및 규제 강화 조치를 상황에 따라 탄력적으로 실시해야 한다는 의미이다.
도심별 정책, 시간별 정책을 통해 부동산 구매 금액 최초 납부 비율을 적절하게 조정하고, 주택담보대출 이자율과 적립금 대출의 완화가 실시되면 상업용 부동산이 주택 실수요자의 합리적 수요를 만족시키는 데에 더 유리한 환경이 조성될 것이다.
중국에서 82개 도심지역의 주택담보대출 이자 부담이 낮아졌다는 사실이 최근 1~2년 동안 헝다 부도사태로 대표되는 중국 부동산시장 리스크 폭발 양상을 진정시키고 정상적으로 발전할 수 있는 계기가 되기를 기대해본다. 막대한 부채를 기반으로 부동산 사업을 전개하고, 중국 국민들과 부동산 거래 계약을 통해 자금을 확보하여 사업기반을 넓히는 방식이 수십년 동안 지속되어 왔다.
그 폐단 또한 가시화되고 있는 시점에서 상기 정책이 어떤 계기를 마련할 수 있을지 지켜봐야 한다. 과거 1990년대부터 시작하여 2022년 올해까지 30년 이상 중국정부가 부동산시장을 집중적으로 육성해 왔으나, 최근 인공지능과 빅 데이터 등 4차 산업혁명, 전기자동차, 반도체 육성과 에너지 원자재 확보에 따른 안보 강화 등 다른 산업을 주목하기 시작하고 있다.
중국 건설시장이 과거의 수직 상승과도 같은 급속한 발전이 더 이상 어렵고 건설 수요가 포화상태에 도달했다고 판단했을지도 모른다. 그러나 그럼에도 불구하고 중국의 인구 숫자는 아직까지 세계 1위이다. 부동산 수요는 넘쳐난다는 의미이다.[파이낸셜신문]
