초과배당 인정 범위 확대, 수익증권에 대한 실사보고서 제출의무 완화
리츠 자산 중 부동산 인정 범위 확대, 자산관리회사의 설립 시 예비인가절차 폐지
대토리츠에 출자한 주주의 주식거래 가능시기 개선
정부는 현재 차입을 통한 리츠 자금조달은 금융 대출, 회사채 발행만 인정하고 있어 단기 자금조달 및 탄력적 시장 대응 등에 한계가 있으므로 유연한 자금조달 등을 지원하기 위해 기업어음(CP) 발행을 허용할 계획이다.
CP 발행은 두 개 이상의 신용평가회사에서 B등급 이상을 받아야 하므로 투자자 보호에 문제가 발생할 가능성은 낮지만, 발행 전 국토부와 사전협의하도록 규정하여 무분별한 발행은 지양하도록 할 예정이다.
국토교통부는 부동산시장의 악화에 따른 부동산투자회사(이하 리츠, REITs) 침체에 대응하기 위해 이같은 내용을 골자로 하는 ‘리츠 제도 개선방안’을 부동산서비스산업 정책위원‘회의 심의를 거쳐 5일 발표했다. 부동산서비스산업 정책위원은 국토교통부장관(위원장), 기획재정부, 행정안전부, 금융위원회 등 8개 부처 차관급, 민간위원 11인 포함 등 총 20명으로 구성됐다.
리츠는 일반국민이 소액으로 우량 부동산에 투자하여 투자수익을 향유할 수 있는 대표적인 중위험‧중수익 상품으로서 2001년 리츠 제도 도입 이후 꾸준히 성장하는 중이다.
국토부에 따르면 운영리츠는 2018년 219개, 2019년 248개, 2020년 282개, 2021년 315개, 2022년 350개로 증가하고 있다. 자산규모도 2018년 43조2천억원, 2019년 51조2천억원, 2020년 61조3천억원, 2021년 75조6천억원, 2022년 87조6천억원에 달한다.
최근 급격한 금리 상승에 따라 리츠 자금조달 곤란 및 투자자 관심 저하로 시장여건이 악화되고 있다는 판단하에 정부는 리츠 민관협의체 회의 등을 통해 시장의 의견을 수렴하여 시장의 대응력을 강화하고 리츠 업계 부담 완화를 위한 이같은 규제개선 방안을 마련했다.
이번에 리츠제도 개선방향은 리츠 신모델 개발 및 시장 대응력 강화, 리츠 운영 관련 규제개선, 계도 중심의 검사체계로 전환, 정보 접근성 개선 등이다.
먼저 리츠 투자자산은 주택·오피스에 집중(주택 : 51.0%, 오피스 : 25.9%)되어 특정 분야의 부동산경기가 침체될 경우 리츠 시장이 전반적으로 침체될 우려가 있었다며 투자 다양성 확보를 위한 헬스케어 리츠, 내집마련 리츠, 리츠형 도심복합개발사업 등을 민관협업을 통해 적극 지원할 예정이다.
헬스케어리츠 해외 사례를 보면, 미국은 노인주택(시니어하우징)을 자산으로 하는 리츠는 6개로 시가총액은 한화로 약 89조8천억원(628억달러) 규모이다. 호주는 노인요양시설을 중심으로 산업이 형성되어 있으며 수익규모는 한화로 약 24조6천억원(268억 호주달러) 규모다.
또한 감가상각비를 활용한 초과배당 인정 범위를 확대했다. 현재 리츠가 직접 실물 부동산에 투자한 경우에만 감가상각비에 대한 초과배당을 허용함에 따라 부동산법인에 투자하는 간접투자리츠의 경우 배당규모가 감소하는 문제가 있었다. 이에 지분율·투자 구조 등을 고려하여 제한적으로 허용할 예정이며 과도한 재간접 투자 시 초과배당 제한 등 세부 보완방안도 마련할 방침이다.
다음으로 수익증권에 대해서는 실사보고서 제출의무를 완화했다.
리츠가 부동산을 취득 또는 매각하는 경우 부동산 현황, 가격(감정평가 필요) 등이 포함된 실사보고서를 제출하도록 규정하고 있다. 이에, 부동산이 아닌 펀드 수익증권 등에 대해서는 공정가치평가서로 대체하는 등 자산 성격에 맞는 규제를 적용하도록 개선하기로 했다.
또한 정부는 운영 관련 규제도 개선했다.
현재 리츠가 부동산법인(총자산의 80% 이상이 부동산인 법인)의 지분 50%를 초과하여 소유한 경우에만 해당 투자지분을 부동산으로 인정하고 있어, 리츠의 수익 구조가 다양하지 못해 포트폴리오 확대를 저해하는 측면이 있었다.
이에 부동산법인의 지분 20% 이상(최소한의 영향력 확보 기준)을 소유한 경우에도 해당 투자지분을 부동산자산으로 인정할 계획이다.
이와 함께 자산관리회사(AMC) 설립 시 예비인가 절차도 폐지한다. AMC 설립 시 예비인가-설립인가 2단계로 나누어 심사해왔으나 각 단계에서 사실상 동일한 요건을 심사하는 등 비효율이 발생했다.
이에 국토부의 예비인가 절차는 폐지하되 민간단체인 리츠협회 등의 사전검토로 대체하기로 했다. 국토부는 설립인가만 담당한다.
아울러 대토리츠에 출자한 주주의 주식거래 가능 시기도 앞당겼다.
현재 대토보상자가 대토리츠에 현물출자하고 받은 주식은 보상계약일부터 3년 경과 후 처분 가능(리츠에 출자한 시점과 무관)하여, 대토보상자가 대토리츠에 조기 출자할 유인이 없어 대토리츠의 투자자산 확보가 지연되는 등 조속한 추진이 곤란한 점이 지적됐다.
이에 대토리츠에 현물출자 이후 일정 기간(약 1~2년) 경과 후부터 주식을 처분할 수 있도록 하여 대토리츠의 조기 착수를 지원할 예정이다.
정부는 리츠 및 AMC 검사체계도 개편한다.
부동산투자회사 등에 관한 유사·반복검사로 인해 업체의 수검 부담 증가 및 중복 검사 등에 따른 업무 효율성 저하되는 문제가 있었다. 이에 계도, 실질, 선택과 집중 3원칙에 따라 검사 절차를 상반기 중 대폭 개편하기로 했다.
리츠, 자산관리회사(AMC)의 인가취소 규정도 완화된다.
현재 리츠, AMC가 전문인력 및 자기자본 미확보 등 인가요건을 충족하지 못한 경우 반드시 리츠‧AMC의 인가를 취소하도록 규정하고 있어, 위반의 정도를 고려하지 못한 문제점이 지적됐다. 이에 고의·과실의 정도를 고려하여 인가 취소 여부를 결정할 수 있도록 개선할 방침이다.
국토교통부 남영우 토지정책관은 “고금리와 부동산경기 침체 등으로 어려움을 겪고 있는 리츠시장의 회복을 위해 시의적절한 규제 개선을 추진하여, 국민의 유용한 부동산 간접투자수단이 건전하게 유지될 수 있도록 하겠다”라고 밝혔다.[파이낸셜신문=임권택 기자 ]
