부동산시장 전문가와 공인중개사, 자산관리전문가(PB)들은 올해 전국 주택 매매가격은 하락세가 이어질 것이라는 전망이 우세했다. 다만 시장 급락에 대한 우려는 다소 완화된 것으로 봤다. 매매가격 하락요인으로는 높은 금리에 따른 이자부담이 가장 중요한 이유로 꼽혔다.

KB금융그룹은 3일 지난해 부동산시장에 대한 진단과 올해 시장 전망을 담은 '2024 KB 부동산 보고서'에서 이같이 밝혔다.

2024 KB 부동산 보고서가 진단한 올해 주택시장 주요 변수는 공급과 금리다. 급격한 주택 공급 감소와 지속되는 고금리 기조로 어느때보다 불확실성이 높은 올 한해 주택시장의 대표적인 7대 이슈를 선정했다.

7대 이슈를 살펴보면 역대 최저 수준이 지속되고 있는 주택 거래, 주택공급 급격한 감소로 인한 공급 부족 가능성, 노후계획도시 특별법과 재건축 시장 영향, 전세 수요 아파트 집중, 입주물량 부족으로 가격 상승 가능성 확대, 주택 경기에 최대 화두로 부각되는 금리 인하 가능성, 주택경기 위축에도 늘어나는 주택담보대출, 주택시장 안정화를 위한 정책 등에 대한 전망이 담겼다.

KB금융에 따르면 이번 보고서는 부동산시장 전문가, 전국 500여개 중개업소, KB국민은행의 PB대상 설문조사를 진행하여 현장에 있는 전문가들의 의견을 반영했다.

먼저 올해 주택 전세가격, 비수도권은 하락 전망이 우세하나 수도권 전망은 엇갈려 2024년 전국 주택 전세가격에 대해 전문가의 53%, 공인중개사의 61%가 하락을 전망했다.

하락폭에 대해서는 3% 이하가 될 것이라는 의견이 많았다. 다만 2023년 하락 전망이 압도적으로 우세했던 것과 달리 올해에는 상승과 하락 전망에 격차가 크지 않았다.

지역별로 수도권에서는 주택 전세가격이 상승과 하락 의견이 엇갈렸으나 비수도권에서는 하락 전망이 우세했다.

경기 회복을 위해서는 금리 인하와 대출 규제 완화가 중요 변수 주택 경기 회복을 위해 필요한 핵심 정책으로 전문가와 공인중개사, PB 모두 금리 인하를 꼽았다.

다음으로 주택담보대출 지원, LTV·DSR 등 금융 규제 완화가 필요하다는 의견이 많았다. 특히 공인중개사 그룹에서 금리와 대출 관련 정책의 필요성을 높게 평가했다. 이에 대해 보고서는 현재 주택시장 침체가 수요 감소에 따른 영향이 크며 수요 회복 여부가 향후 시장 흐름을 결정할 핵심 요인이라는 인식이 반영된 결과로 풀이했다.

투자 유망 부동산으로 아파트 분양과 신축 아파트, 재건축 전문가, 공인중개사, PB는 공통적으로 2024년 투자 유망 부동산으로 아파트 분양과 신축 아파트, 재건축을 꼽았다.

아파트 분양과 신축 아파트는 지난해 비해 선호도가 높아졌으며, 재건축은 꾸준히 투자 유망 부동산으로 주목을 받을 것으로 보인다. 전문가는 아파트 분양(28%), 공인중개사는 신축 아파트(23%), PB는 재건축(27%)을 1순위 투자유망 부동산으로 꼽았다.

고자산가는 투자 자산으로 예금과 채권을 선호, 부동산 경기 위축 및 고금리로 부동산 선호도는 하락 PB 대상 설문조사에서 고자산가가 선호하는 투자 자산은 예금(29%), 채권(24%), 부동산(23%) 순으로 나타났다.

부동산은 2017년 조사 이래 고자산가들이 가장 선호하는 투자 자산 부동의 1위 자리를 지켜 왔으나 부동산시장이 위축되고 고금리 상황이 지속되면서 순위가 하락했다.

부동산 세무에 대한 상담 수요가 가장 높으며, 보유 부동산 처분에 대한 관심도 증가 고자산가의 2023년 부동산 관련 상담 및 자문 1위는 지난해에 이어 부동산 세무(40%)가 차지했는데, 이는 여전히 높은 부동산 세금 부담 때문으로 판단된다. 이어서 수익형 부동산 구입(23%)과 보유 부동산 처분(22%)에 관한 상담이 주를 이루었다.

보고서는 수도권 주택시장은 전반적 침체로, 강남권 등 선호 지역은 상대적 강세로 분석했다. 과거와는 달리 높은 기준금리와 주택 매매가격, DSR 규제 등으로 매수자들의 구매 여력은 회복되지 못하고 있으나, 2023년 이후 정부의 다양한 규제 완화로 매도자들의 기대 심리는 높아지고 있다. 재건축 규제 완화, 광역급행철도(GTX, Great Train Express) 개통 등에 따라 지역별로 호재가 존재하며 부동산 PF대출 부실, 전세보증금 반환 문제 등 전반적인 주택 경기 위축 요소들도 상존하고 있다.

보고서는 부동산 PF 리스크도 점검했다.

주택시장 핵심 화두로 부상 PF대출 부실화 이슈는 최근 태영건설 사태로 재부각되고 있다. PF대출 부실화 우려는 어느 정도 인지된 상황이라는 점에서 태영건설 워크아웃으로 인한 영향은 제한적일 수 있다.

그러나 건설사 부도가 현실화되면서 시장의 심리적 부담은 불가피할 수밖에 없다. 금융위기 당시 주택경기에 후행적으로 부동산 PF 리스크가 현실화 2023년 PF대출 잔액은 최근 신규사업이 적었음에도 증가세가 지속되고 있으며, 연체율 역시 지속적으로 상승하고 있다.

전체적인 지표는 아직 양호한 상황이나, 과거 금융위기 당시 주택경기 침체 후 후행적으로 부동산 PF 리스크가 현실화 되었다는 점을 감안할 필요가 있다.

부동산 PF 리스크 금융위기와는 다르게 진행, 선제적 대응이 증요 통상적으로 경기침체시 미분양이 빠르게 증가했으나, 이번 침체기에는 사업진행이 지연되며 오히려 미분양이 감소하고 있는 상황이다.

그러나 여전히 금리 부담이 큰 상황에서 사업 지연으로 인한 금융 부담은 지속적으로 커질 수밖에 없다는 점을 감안하면 선제적 대응이 필요하다. 국내 부동산 금융시장이 발달하면서 금융권과의 밀접성도 지속적으로 확대되어 왔다는 점에서 부동산 PF 리스크가 확대되지 않도록 우량사업장 선별을 통한 지원과 정리가 매우 중요한 시점이다

KB경영연구소 강민석 박사는 “지난해부터 주택공급 감소 이슈가 새롭게 부각되면서 부동산시장의 불확실성이 커지고 있다”며, “올해 기준금리 인하 시기와 인하 폭, 주택 공급 등의 변수가 부동산시장에 중요한 영향을 미치는 한해가 될 것”이라고 설명했다.

한편 KB금융은 KB국민은행이 1986년부터 발표하고 있는 주간·월간 주택가격동향조사를 바탕으로 다양한 부동산 보고서 및 통계지표를 생산하며 부동산시장을 선도하고 있으며, 정확하고 유용한 부동산 정보를 고객들에게 제공하기 위해 2018년부터 ‘KB 부동산 보고서’를 매년 발간하고 있다. [파이낸셜신문=김연실 기자 ]